一、婚前購賣的房屋，婚后房產(chǎn)證才拿到，離婚時(shí)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

1、婚后完成產(chǎn)權(quán)登記，那么，屬于購房人婚后取得的物權(quán)，是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)呢?個(gè)人認(rèn)為，屬于購房人個(gè)人財(cái)產(chǎn)而不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，誠然，購房人對(duì)所購房屋的產(chǎn)權(quán)確實(shí)是在婚后發(fā)生效力的，但是，這種登記應(yīng)當(dāng)理解為對(duì)購房人婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的公示和確認(rèn)，因?yàn)椋彿咳擞靡再彿康目铐?xiàng)不是婚后取得，亦即，該部分價(jià)值并非購房人婚后所創(chuàng)造或新增收入。

2、婚前購房并支付全款，購房人已經(jīng)完成了購房所應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部義務(wù)，產(chǎn)權(quán)登記及房產(chǎn)證辦法是開發(fā)商和行政機(jī)關(guān)的義務(wù)，不能因?yàn)榈谌宋茨芗皶r(shí)履行義務(wù)而剝奪守約人的權(quán)利，這也是公平原則最起碼的要求。注意，如果購房人將產(chǎn)權(quán)登記在雙方(共有)名下，本人認(rèn)為可以視為贈(zèng)與，則轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)。

3、婚前購房婚后共同還貸

(1)產(chǎn)權(quán)證征集在個(gè)人名下：一方婚前支付部分房款，其余的是辦理按揭，婚后取得房產(chǎn)證?如果產(chǎn)權(quán)證登記在購房人個(gè)人名下，則應(yīng)當(dāng)具體分析婚前婚后所支付房款的比例，如果婚前已經(jīng)支付了大部分房款，那么，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)判給購房人，但是，婚后所支付房款以及增值部分應(yīng)當(dāng)平均分割;如果婚前支付房款相對(duì)較少，那么，在判決產(chǎn)權(quán)共有的同時(shí)，按照各自的出資比例(購房人出資=婚前個(gè)人出資?婚后共同出資的一半)分割房產(chǎn)份額。

(2)產(chǎn)權(quán)證登記在雙方名下：如果房產(chǎn)證登記在雙方名下，則按夫妻共有財(cái)產(chǎn)處理，分割時(shí)，平均分割的同時(shí)，適當(dāng)考慮購房人婚前出資部分利益。注意，婚后購房人以個(gè)人收入還貸，同樣視為共同還貸。?《婚姻法》第十八條規(guī)定：夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。一方婚前簽訂購房合同且支付首期房款，至于婚后是否存在共同還款行為、產(chǎn)權(quán)證是否系婚后得到對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬?zèng)]有影響。婚后存在共同還款行為的，屬于只是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還個(gè)人債務(wù)的情況，是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能認(rèn)定房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但在離婚時(shí)取得房產(chǎn)證的一方有義務(wù)對(duì)對(duì)方進(jìn)行適當(dāng)合理的補(bǔ)償。

二、婚前買房未辦理產(chǎn)證，婚后又有一套房，屬于二套房?

第幾套房，按辦房產(chǎn)證時(shí)為準(zhǔn)。根據(jù)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》第一條，“商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定”，由于小周家庭成員即丈夫的名下已經(jīng)有一套住房，因此，雖然個(gè)人買房的時(shí)候?qū)儆诘谝惶追浚F(xiàn)在婚后在已有夫妻房產(chǎn)的名下再辦房產(chǎn)證時(shí)，第一套房就變身為第二套房了。稅務(wù)機(jī)關(guān)一般是按辦理房產(chǎn)證時(shí)為準(zhǔn)，按第二套房收取契稅。

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