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寧波
房屋增值欲反悔 被法院駁回起訴
案例：甲于2000年經中介介紹購買了乙的一處回遷房。簽訂《房屋買賣協議》時，該房產證未下發(fā)，乙以其親自抓鬮公證書及交煤氣費發(fā)票、青島市公用事業(yè)便民服務卡、有線電視登記證等材料證明其有權出賣該房。于是甲、乙及中介三方又簽訂了《房屋交接協議書》，支付了全部房款，交接了房屋。事隔6年后，乙的父親丙以該房產證是他的為由，起訴甲、乙要求確認房屋買賣協議無效。該案經法院審理后，駁回丙的起訴。
律師評述：
第一，本案是否適用善意有償取得。善意取得針對動產而不是針對不動產，但本案有特別情況。2000年，甲、乙雙方買賣房屋時，房產證未下發(fā)。不動產所有權設定的惟一途徑是經國家行政機關登記確權。這種登記的公示公信效力決定了相對人必須查看登記情況來確定不動產權屬，不存在所有人不明確的情況，因此已登記的房地產不適用善意取得制度。而本案中雙方買賣房屋未取得權屬證書，不動產所有權沒有確定。在此種情況下，甲無法根據國家行政機關登記來判斷房屋所有人，因此本案應類推適用動產的轉讓，適用善意取得制度。
第二，本案應適用誠實信用原則。善意取得制度來源自民法基本原則即誠實信用原則。善意取得是指買受人在不知道真實情況的條件下，買受人有理由相信出賣人有處分權時取得財產的行為。本案丙方雖然未在房屋買賣協議上簽字，由于當時房產證未下發(fā)，基于房屋交易的抓鬮公證書、有線電視用戶登記證、公用事業(yè)服務卡記載的用戶和煤氣用戶都顯示的是乙的名字，它們雖然不是房屋所有權的絕對權屬證明，但可以證明乙是所涉房屋的管理人和使用人。使甲有理由相信乙有權處分所涉房屋。因此甲足額的向乙支付了房款，接受了房屋，其對該房屋的取得屬于善意有償取得，在甲占有該房屋六年多的時間里，丙以“房產證辦到其名下，房屋買賣協議上其未簽字”為由，要求協議無效，顯然很難成立。
第三，本案符合表見代理。本案所涉房屋權屬證書雖然登記在丙名義下，但是根據公證書及水、電、有線電視載明的戶名及房屋實際交接情況，使甲有理由相信乙具有代理權，根據表見代理制度，丙的起訴也不能成立。
綜上，房屋增值，見利忘義，利用父子親情，惡意反悔的行為有違誠實信用原則。
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