經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。

法律咨詢：

經(jīng)濟(jì)適用房在離婚財產(chǎn)分割時能按照商品房的價格來計算嗎？

律霸網(wǎng)律師回答：

要看經(jīng)濟(jì)適用房是否已購滿五年？若要按商品房算，則必須交納土地出讓金和其他規(guī)定的費用。

相關(guān)法律知識：

自從2005年我國第一批經(jīng)濟(jì)適用房上市以來，經(jīng)濟(jì)適用房糾紛增多，占二手房買賣糾紛中相當(dāng)?shù)谋壤６渲须x婚時關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房如何分割的問題也給全國法院的審判工作帶來了不少的難題。

根據(jù)建設(shè)部發(fā)展改革委監(jiān)察部財政部國土資源部人民銀行稅務(wù)總局聯(lián)合出臺的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，己購經(jīng)濟(jì)適用住房的購買人擁有有限產(chǎn)權(quán)，只能自住，不得出租、出借或從事居住以外的任何活動。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易，特殊情況下，可向購買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。此時的經(jīng)濟(jì)適用房在離婚時，是按原價值分割，還是按現(xiàn)行市場價值分割，大家都知道，經(jīng)濟(jì)適用房漲勢很高，有的房價已經(jīng)漲了3倍，如果按原價格分，未獲得房屋一方會很虧，如果按市場價分，與法規(guī)、規(guī)章、政策又相悖，因此出現(xiàn)原被告雙方都想盡辦法爭奪房產(chǎn)的情況。目前此問題是司法實踐中的一大難點。

而購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，出售時按照屆時同地段普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優(yōu)先回購，購房人也可以在補(bǔ)繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府回購。此時的經(jīng)濟(jì)適用房在離婚時，雖然價值高一些，但未獲得房屋一方仍會覺得虧，仍是拼命爭奪房產(chǎn)，造成法院判決的難度。

經(jīng)濟(jì)適用房是社會關(guān)注的熱點，也是離婚案件中當(dāng)事人爭議的焦點。在判斷經(jīng)濟(jì)適用房是夫或妻的個入財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)時，首先看有無證據(jù)證明財產(chǎn)是夫或妻的個人財產(chǎn)，有證據(jù)證明是夫或妻的個入財產(chǎn)時，如有約定，或者是一方的婚前個入財產(chǎn)等，就認(rèn)定為是夫或妻的個人財產(chǎn)，否則，凡是婚姻關(guān)系存續(xù)期問通過任何一方所獲得的財產(chǎn)，均為夫妻共同財產(chǎn)，在離婚時予以分割。對經(jīng)濟(jì)適用房屬于個入財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)，若無約定可以作如下認(rèn)定:

1、凡婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買并取得經(jīng)濟(jì)適用房的為夫妻雙方共有財產(chǎn)。雖然經(jīng)濟(jì)適用房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，但只要夫妻支付全部購房款的，房屋屬于買受入夫妻所有，辦理產(chǎn)權(quán)證僅是時間問題，取得房屋產(chǎn)權(quán)具有必然性。

2、一方婚前申請購買經(jīng)濟(jì)適用房，婚后雙方共同支付購房款的，為夫妻雙方共有財產(chǎn)。婚前一方享有購房資格，但婚后夫妻如果不交納購房款，就無法取得房屋，支付房款是取得房屋的對價，因此，該房屋的取得不論從財產(chǎn)的形成，還是取得的時間上，均應(yīng)定為夫妻共同財產(chǎn)。

3、一方婚前申請購買并支付部分購房款，婚后夫妻交足購房款的，婚前所支付的購房款對應(yīng)的房屋價值應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方個人財產(chǎn)，就補(bǔ)交房款對應(yīng)的房屋價值應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房的交款時間始于2001年，第一批房屋的購房款到2005年上半年才交清，交款期間跨度大，如果將經(jīng)濟(jì)適用房全部認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，婚前支付房款的一方損失很大，且這種認(rèn)定亦缺乏法律依據(jù)，不能令人信服，還容易造成婚前文付房款的一方極大不滿，引發(fā)矛盾。僅將補(bǔ)交房款對應(yīng)的房屋價值認(rèn)定為天妻共有財產(chǎn)的依據(jù)是該部分財產(chǎn)價值形成于夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間。

4、一方婚前購買并已支付全部購房款的為個人財產(chǎn)。雖然房屋產(chǎn)權(quán)的登記時間可能在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，但該種情形下，購房一方與政府之間的買賣合同已經(jīng)全部履行，購房者對所購房屋享有占有、使用、收益及出賣以外的處分權(quán)，故房屋應(yīng)當(dāng)歸買受人所有。房屋產(chǎn)權(quán)登記僅僅發(fā)生物權(quán)變動的效力，但不能因為房屋產(chǎn)權(quán)的登記發(fā)生在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間而改變所有權(quán)的性質(zhì)。

對經(jīng)濟(jì)適用房分割時，因購買經(jīng)濟(jì)適用房所欠銀行借款或其他債務(wù)一并處理，司法實踐對該處理意見無分歧。不對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行分割時，對因購買經(jīng)濟(jì)適用房所欠銀行借款或其他債務(wù)，此時不應(yīng)處理因購買經(jīng)濟(jì)適用房所欠的銀行借款或其他債務(wù)。理由:夫妻所欠的購房債務(wù)，其借款均支付給了房屋出售方（政府），已經(jīng)轉(zhuǎn)化為房屋價值，由于現(xiàn)在無法確定房屋的歸屬，也就不能確定由夫妻哪一方承擔(dān)該債務(wù)。在此種情況下，可以告訴實際借款人，若配偶不償還借款時，借款入可以先行清償，待清償完畢，自己的損失可以在日后分割經(jīng)濟(jì)造用房時向原配偶主張。

■實例問答：●經(jīng)濟(jì)適用房在離婚時如何分割？

我在8年前與丈夫江某登記結(jié)婚，如今二人婚姻走到了盡頭，雙方都同意離婚，孩子撫養(yǎng)等問題都好商量，最大的一個難題就是對在三年前購買的一套經(jīng)濟(jì)適用房雙方互不相讓，又找不到比較好的分割辦法。該經(jīng)濟(jì)適用房（建筑面積60平方米）是江某所在單位自建的，根據(jù)家庭收入、家庭人口及工齡等因素，花12萬元優(yōu)惠購買的，已經(jīng)辦理了“兩證”。但按照購房協(xié)議的約定和有關(guān)規(guī)定，該房5年后才能上市交易，現(xiàn)在還不能上市交易。現(xiàn)在他們所在地的房屋市場價格已達(dá)到5000元一平方米。江某認(rèn)為，這經(jīng)濟(jì)適用房是他所在單位分給他的，12萬元購房款是雙方共同財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分割的是這12萬元購房款;而我姐姐則認(rèn)為，這房屋也屬于夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該房屋的實際價格分割。請問，像我這種情況，經(jīng)濟(jì)適用房在離婚時如何分割?

解答：該經(jīng)濟(jì)適用房是在你們夫妻關(guān)系存續(xù)期間得到的，依照我國《婚姻法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。一般情況下，夫妻共同財產(chǎn)在離婚時要平均分割，但本案的問題是應(yīng)當(dāng)如何分割，按購買時的12萬元分割顯然是沒有道理的，因為12萬元購買包含著當(dāng)時賣方對夫妻雙方的優(yōu)惠，即使是按當(dāng)時的市場價購買的，由于近幾年房屋漲價是不爭的事實，這在法律上可以認(rèn)為是無需當(dāng)事人舉證證明的“眾所周知的事實”，即無論如何都不應(yīng)當(dāng)按購買時的價格分割。但由于對經(jīng)濟(jì)適用房這種房屋的分割法律上確實找不到具體的法律依據(jù)，只能根據(jù)民法的公平原則進(jìn)行分割或者分配。我們認(rèn)為，雙方可以采取競價拍賣的方式分割該房屋，由出價高的一方取得該房屋的所有權(quán)，給予對方相應(yīng)的補(bǔ)償，這樣可以做到對雙方都比較公平。如果不愿意以競價方式分割，則可以在市場價的基礎(chǔ)上，扣除營業(yè)稅、綜合地價款（土地出讓金）并考慮到日后交易的風(fēng)險等因素，大致確定該經(jīng)濟(jì)適用房的目前價格，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行平均分配。總之，只要雙方按照公平合理的原則，在互諒互讓的基礎(chǔ)上總會找到雙方都可以接受的分割辦法的。