在商品房銷售廣告和宣傳資料認定為要約的"具體明確"標準上,既要考察其所使用的言詞,也要加入一般理性人的標準,并兼顧公平原則.商品房銷售廣告和宣傳資料中"房屋及其相關設施"的范圍,除應當包括房屋及其與房屋本身所包含的相關設施外,還應包括房屋的室外環境及其設施.出賣人在銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾,對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響,應視為眾所周知的事實,無需買受人的舉證.出賣人根本不履行在被認定為要約的銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾時,買受人有權單方解除合同并請求懲罰性賠償金.[關鍵詞】商品房銷售廣告;要約;解除合同;懲罰性賠償[中圖分類號】922.1;922.294[文獻標識碼][文章編號】1672—5956(2007)05—0085—04一,問題的提出隨著我國住房制度改革的深化,房地產業迅猛發展.但由于我國的不動產立法還不完善,市場機制也不健全,商品房交易行為很不規范.特別是一些房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則,制作虛假廣告,利用商品房買賣合同欺詐買受人,嚴重損害了買受人的合法權益.由于商品房買賣合同糾紛逐年增加,而相關法律規定多只有原則性規定,人民法院在處理此類糾紛時遇到了許多具體適用法律的問題.為了及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛,依法保護商品房買賣合同當事人的合法權益,規范房地產市場的交易行為,最高人民法院于2003年4月28號發布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號,以下簡稱《解釋》).其中第三條規定:"商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約.該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任."該條解釋對打擊和遏制房地產企業在商品房的銷售廣告和宣傳資料中以虛假宣傳欺騙消費者,保護消費者的合法權益有重要作用,對法院審理該類案件也具有重要的指導意義.《解釋》第三條主要包含兩個方面的內容.其一,規定了商品房的銷售廣告和宣傳資料視為要約的標準;其二,規定了房地產企業相關的違約責任.但該條解釋中的有關這兩個方面的規定尚有不明確之處:(1)對商品房的銷售廣告和宣傳資料中出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾"具體確定"的標準不明確;(2)證明出賣人在銷售廣告和宣傳資料中的"說明和允諾"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的舉證責任分配不明確;(3)該條提到的"房屋及相關設施"的范圍不明確.另外,房地產企業在銷售廣告和宣傳資料中做欺詐性的宣傳,允諾時能否對其判處懲罰性賠[收稿日期]2007—03—05[作者簡介]楊秋霞,1965年生,女,河南新鄉人,山東工商學院副教授,研究方向為民商法,(電子信箱)_@.一85—償金也是值得討論的問題.二,商品房的銷售廣告視為要約的兩個構成要件分析(一)商品房的銷售廣告中有關說明和允諾"具體確定"的標準根據《合同法》第13條,第14條和第15條的規定,當事人訂立合同,采取要約,承諾的方式.要約是希望和他人訂立合同的意思表示;要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示.區分要約和要約邀請的法律意義在于,要約具有一定的法律效力,一旦生效,對要約人有一定的約束力,要約人不得隨意撤銷或變更要約的內容,受要約人取得了承諾的資格.受要約人一旦同意要約,并將同意要約的意思表示通知要約人,承諾生效,當事人之間的合同成立.而要約邀請則沒有任何法律意義,對要約人和受要約人都沒有法律約束力.判斷一個意思表示是要約還是要約邀請通常要考慮兩個因素,一是意思表示的內容即交易的條件是否具體明確;二是作出該意思表示的人是否表明了一旦相對人接受其提出的交易條件,即受該交易條件約束的意思表示.但在實踐中,區分一個意思表示是要約還是要約邀請有時候確非易事,所以《合同法》將實踐中常見的并且容易引起爭議的幾種行為明確定性為要約邀請,如寄送的價目表,拍賣公告,招標公告,招股說明書等.在商品廣告的定性上,《合同法》作出了彈性規定,商業廣告一般為要約邀請,但"商業公告的內容符合要約規定的,視為要約".根據《解釋》第3條規定,將商品房銷售廣告和宣傳資料認定為要約的要件之一是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾"具體確定".那么,如何界定"具體"和"確定"?我們首先必須承認,由于語言本身的原因,人們所有的表達方式都是有缺陷和不充分的.含糊,不明確和不確定只是一個程度問題,對此沒有一個絕對的比較標準.在實踐中如果不把"具體確定"的標準同常識相結合并依據大量的經驗來加以適用,就有可能導致不公正.關于商品房銷售廣告和宣傳資料的定性也是如此.筆者認為,在認定商品房銷售廣告和宣傳資料中關于出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾是否"具體""確定"時,應該從兩個角度考察.其一,從實際所運用的文字語句考察,即如果開發商在銷售廣告和宣傳資料中對一86一商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施描述詳細,有數據說明或在小區平面圖上標示具體,明確并附有詳細數據,這樣的說明和允諾應視為"明確具體".其二,從一般理性人(一般大眾)的理解角度考察,不能拘泥于詞句.如在某一精裝修房的銷售廣告里有諸如德國原裝進口的櫥具,樂家衛生潔具,恒溫游泳池,2500平方米豪華會所等承諾,這里面,盡管有些承諾是模糊的,不確定的,如櫥具,潔具的用料,質量,價格,游泳池的面積,豪華的標準等.但一般大眾依然會認為該銷售廣告中的承諾是明確具體的:櫥具是德國原裝的,潔具的商標是樂家牌的,有游泳池并且水是恒溫的