法院怎么執行房產

其一，《物權法》第二十八條規定：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因此，拍賣成交后，法院制作裁定書，裁定書在送達買受人時生效，房屋所有權自裁定書送達買受人時轉移。

其二，《物權法》以登記為不動產物權轉移生效要件，其目的是為了對該物權的狀態進行公示，以維護該物權交易的安全。而法院公開拍賣的房屋，其拍賣過程是國家公權利依據法律程序對不動產物權進行轉移的過程，其交易的合法性和安全性是毋庸置疑的，其公開拍賣的過程也完全達到了與“登記”一樣的公示目的。

其三，如果以“登記”作為房屋所有權轉移時間，那么在買受人到有關部門辦理權屬登記前這段時間房屋的所有權如果仍然屬于被執行人，那無疑是不安全的。如果既不屬于買受人，也不屬于被執行人，那房屋的權屬就存在了空白。

第一、在判決書生效后，債權人向法院遞交強制執行申請書，進行執行立案。

第二、進入執行程序后，法院會將涉案房產在法院網及房產所在地進行拍賣公告。

第三、在規定的時間在網上進行拍賣，拍賣所得扣除相關費用和執行費就轉交給債權人了。

法院會對房產進行查封，不得轉讓。對查封的房產進行評估，然后進行拍賣，將拍賣款交付申請人。執行時應當保留被執行人生活必須品，如被執行人只有一處房產，要看房產的價值的大小，如價值很大，如高檔住房，就有可能將房產進行拍賣保留。留下部分拍賣款給被執行人，保證當地平均住房面積與水平，實際上就大房換小房。同時如該房產是抵押給銀行的就不受此限制，拍賣款不必保留。

根據《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”由此可見“登記”的公示程序是不動產物權變動的生效要件。房屋作為不動產，必然需將“登記”作為物權變動的要件。也就是說房屋的買受人需到有關部門辦理“土地證”、“房產證”后，該房屋的所有權轉移到買受人名下。

但是最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十九條第二款規定：“不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債后，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移?！?/p>

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