一、土地使用權年限的界定：

根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規定：土地使用權出讓較高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在關于實施《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》具體問題的通知中關于土地出讓年限的確定：鋼筋混凝土結構、磚混結構的房屋，其土地使用年限較高不超過70年;磚木結構的房屋，其土地使用年限較高不超過50年。依據上述規定：住宅用地較高年限不超過70年。

二、土地使用權的出讓與劃撥分類。

土地使用權最主要的兩種獲得途徑分為，一是，出讓土地使用權;二是，劃撥土地使用權。

1、土地使用權出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。通過出讓取得國有土地使用權的，是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經營性用地，房地產、住宅、商業、工業等。

2、劃撥土地使用權：是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。國有劃撥土地是指國家無償或成本價向用地單位供應的土地、主要是公益事業，學校、醫院、軍事用地，國家機關辦公用地、公路，國家核心建設工程、國有企業等。

除此之外，土地使用權還可以轉讓、出租和抵押，但是要根據房屋的不同情況而具體認定。最終，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。當然，土地使用者也可以申請續期。需要續期的，應按照相關規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。

三、二手房中的已購公房、經濟適用房、二手商品房、央產房具體如何計算：

1、已購公房、央產房。

已購公房和央產房同屬福利分房制度下的“產物”。取消福利分房后，已購公房和央產房也可上市進行交易，由于是成本價的房屋，因此買方在購買這類房屋時需要繳納一定的土地出讓金。根據其房屋權屬的特殊性，這類房屋的土地使用年限計算方法也分為幾種不同版本。

(1)如已購公房和央產房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第1套房屋頭次進入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

例如：某棟鋼混結構房屋1998年竣工，該樓第1套房屋頭次進入二手房市場的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。2003年業主將這套房屋出售，那么購房者購買后的土地使用年限為70年-(2003年-2000年)=67年。也就是說，新業主即將有67年的土地使用時間，該套房屋的新購買時間2003年67年=2070年。同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

(2)如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權出讓合同》或《轉讓合同》，以及下發的《國有土地使用證》核定土地使用年限為準。(一般是從竣工日期算起)

例如：某磚混結構的房屋1997年竣工，它的《國有土地使用證》下發時間為2000年，而該房屋所下發的《國有土地使用證》上標注的使用年限為“1997年至2067年”，也就是說該房屋的土地使用年限從1997年開始算起。那么，如果這套房屋的業主于2004年出售該房產，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年。該套房屋的新購買時間2004年交易后核定的土地年限年63年=2067年，即這套房屋的最終土地使用年限到2067年為止。

2、二手商品房、經濟適用房。

經濟適用房是為了適應新的社會經濟形勢，由政府推出的新型房產種類，適合于中低收入家庭承受能力、具有經濟性和適用性的社會保障住房。經濟適用房的性質較為特殊，整個開發的樓盤并不具備土地使用權證。基于這種情況，通常情況下，經濟適用房的土地使用年限以基樓盤原始竣工的時間為準。而這一種土地使用年限的計算方式也等同于二手商品房，因此，經濟適用房和二手商品房的土地使用年限都是以開發商取得國有土地許可證的時間來核定其土地使用年限的。

例如：某磚混結構的房屋2000年竣工，如果該房屋2006年出售，那么，購房者所購買這套房屋的土地使用年限=70年-(2006年-2000年)=64年。該套房屋的新購買時間2006年交易后核定的土地年限年64年=2070年，即這套房屋的最終土地使用年限到2070年為止。

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