五證：《建設用地規劃許可證》《國有土地使用權證》《建筑工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《房產預售許可證》

兩書：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

常常可以聽到售樓部的人說某一時間五證一起下來，其實這五證并非是一起下來的，而是需要一系列復雜繁瑣的手續一個繼一個的審批下來。首先，讓我們先解析一下房地產五證。《建設用地規劃許可證》-----這是五證中的“第一證”，如果沒有這一證，是無法辦理《國有土地使用權證》的。

開發商將《建設用地規劃許可證》等手續報批至國土部。國土部核實審批通過后，開發商與國土局簽訂《國有土地出讓合同》——這可是至關重要，如果開發商沒有全額交款，國土部是不予審批的。《國有土地出讓合同》簽訂后，開發公司開始辦理《國有土地使用權》——五證中的“第二證”。到這里，您有點看明白了嗎?看到這里，前兩個證件辦好，開發商將設計方案提交規委會討論通過。

而后開發商辦理《建筑工程規劃許可證》，這已是五證中的“第三證”，在這其間開發商要進行一系列繁瑣的細化工作。然后便是開發商招標。辦理完第三證后，憑審圖報告、人防審批手續、繳納的城市配套設施費、農民工工資保證金、文明施工費即可辦理五證中的“第四證”，即《建筑工程施工許可證》。嚴格來說，辦理下此證后，方可動工。施工過程中，質監站全程跟蹤進行質量檢查驗收。現在五證已到尾聲，讓我們一起來看看“第五證”，四證齊全后，工程投資達到總體投放30%以后，開發商可向往建局申請《房屋預售許可證》，等申辦預售許可后，方可進行預售。

還需要大家了解的是五證的復印件只能作為一種參考。特別是其中的《國有土地使用證》和《房屋預售許可證》最為重要，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇，購房者要務必看清購買樓層是否在預售范圍內。這下這五證是怎么辦理的，大家都看透了吧。

五證說完，接下來讓我們了解一下兩書，相信相當一部分人不知道或者并不了解這兩書，兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，像購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保護文件。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。

開發商應當按《住宅質量保證書》的約定。承擔保修責任。商品商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;屋面防水為3年;墻面、廚房和衛生間地面為1年;《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年;燈具、電器開關損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統設備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，并寫在工程質量保證書中。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖(注明承重結構的位置)和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。根據規定，《住宅使用說明書》應作為住宅(每套)轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現問題，說明書將成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。

五證兩書已經講完，您一定對購房保障有了一定的了解。購房需謹慎，五證需齊全，兩書是保障，共筑好家園。