A.法律規(guī)定，取得商品房預售許可證是商品房預售的必備條件之一

B.《預售商品房認購書》不是商品房預售合同，不以取得商品房銷售許可證為條件

C.雙方簽訂商品房預售合同時，公司已具備商品房預售的法定條件，該合同有效

D.因施工進度及竣工交付日期變化的，房屋可另售他人

「答案」ABC

「考點」商品房預售

「解析」

選項A正確。《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第1款規(guī)定，商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

選項B正確。《預售商品房認購書》是一個獨立于商品房預售合同的合同，《預售商品房認購書》規(guī)定的條件具備時，當事人應當簽訂商品房預售合同。這個合同并不以取得商品房銷售許可證為條件。

選項C正確。題干中給出“高某在接到公司已經(jīng)取得商品房預售許可證的通知后，立即前往公司簽訂了商品房預售合同”，據(jù)此可知，公司與高某簽訂商品房預售合同時，公司已具備商品房預售的法定條件，則該預售合同有效。

選項D錯誤。《合同法》第60條第1款規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。房地產(chǎn)開發(fā)公司也應當按照合同約定履行義務，不得將房屋另售他人。

96.公司還主張，公司在解除商品房預售合同時，該合同尚未報區(qū)政府房地產(chǎn)管理局備案，故不受法律保護。對此，下列判斷正確的是（）。

A.登記備案是商品房預售合同的法定生效要件，該合同未經(jīng)登記備案不受法律保護

B.登記備案是商品房預售人的法定義務，但不是合同的生效條件，該合同應受法律保護

C.登記備案是商品房預售合同當事人的權利，未登記備案不影響該合同的效力

D.商品房預售合同無需登記備案，當事人在房屋交付時辦理產(chǎn)權登記即可

「答案」B

「考點」商品房預售合同備案

「解析」

《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定，商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

《合同法》第44條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

所以，登記備案是商品房預售人的法定義務，但備案與否不影響合同生效。

97.經(jīng)雙方協(xié)商，高某同意解除商品房預售合同。但在款項支付問題上，雙方發(fā)生分歧。高某要求返還80萬元首期房款本息并雙倍返還定金。公司主張只退還80萬元首期房款和一萬元“保證金”。對此，下列判斷正確的是：（）。

A.商品房預售合同無約束力，只能按公司的意見辦理退款

B.商品房預售合同有效，但《預售商品房認購書》無效，故應按公司的意見辦理退款

C.《預售商品房認購書》和商品房預售合同均有效，應該支持高某的主張

D.開發(fā)商違約，高某有權請求賠償損失

「答案」CD

「考點」商品房預售合同

「解析」由上面題目分析可知，《預售商品房認購書》和商品房預售合同均有效。

《合同法》第107條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《合同法》第115條規(guī)定，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。所以，應當支持高某的主張。