一、以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目工程的優(yōu)勢

建設(shè)工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，又稱工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓，是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，將開發(fā)到一定程序的整個房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。這里的項(xiàng)目，是指已經(jīng)具備開工條件或已經(jīng)開工但尚未開始正式銷售的建設(shè)工程。目前，在新增土地有限和獲得新的房地產(chǎn)項(xiàng)目難度增加條件下，投資者開始關(guān)注那些“被套牢”的批租地塊和因各種原因停工的在建工程。項(xiàng)目工程轉(zhuǎn)讓主要有兩種形式，建設(shè)工程項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，另外，有觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋包銷合同和項(xiàng)目承包經(jīng)營合同也屬于變相的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為由于進(jìn)行直接的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓面臨復(fù)雜的轉(zhuǎn)讓手續(xù)和嚴(yán)格的法規(guī)限制，收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓逐漸成為轉(zhuǎn)讓中常用的手段。投資者之所以越來越多地選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購方式來進(jìn)行土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目或在建工程轉(zhuǎn)讓，也正是看中了房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購相對于在建工程直接轉(zhuǎn)讓具有手續(xù)相對簡單的特點(diǎn)。在此，筆者對以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下建沒工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一些問題進(jìn)行分析探討，與各位同仁交流。

以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目工程是指通過收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。按照業(yè)界比較一致的認(rèn)識，具體操作有兩種模式：收購與兼并，其中以收購最為常見。從筆者目前接觸與處理的案例而言，相對于直接進(jìn)行項(xiàng)目工程轉(zhuǎn)讓或其他轉(zhuǎn)讓方式而言，以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓頂目工程有其優(yōu)勢，亦有不足。

1、以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目工程的優(yōu)勢：

一是手續(xù)簡單房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并根據(jù)公司法規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)(外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù))即可控制、管理整個項(xiàng)目，而土地使用權(quán)或項(xiàng)目或在建工程的轉(zhuǎn)讓卻涉及到土地使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)，不僅合同內(nèi)容復(fù)雜，而且手續(xù)復(fù)雜;

二是費(fèi)用節(jié)省。建設(shè)工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購相比，前者需多交相當(dāng)于成交金額3%的契稅，及大筆的土地增值稅，除此之外還有一筆交易手續(xù)費(fèi)，顯然通過收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司方式可以降低開發(fā)成本;

三是開發(fā)快捷。由于項(xiàng)目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可馬上投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，可以以原項(xiàng)目公司的名義繼續(xù)運(yùn)作，而無需再另行成立房地產(chǎn)公司。

2、以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目工程的不足

一是收購方承擔(dān)的風(fēng)險因素增加。收購方除考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的建設(shè)風(fēng)險外，還需考慮目標(biāo)公司的對外擔(dān)保、債務(wù)、未支付款項(xiàng)、合同違約等潛在風(fēng)險。

二是前期談判調(diào)查時間比較長。批租地塊或在建工程通常停建原因復(fù)雜，項(xiàng)目權(quán)利人存在多個現(xiàn)象，由于商業(yè)秘密的關(guān)系，外部人員很難了解項(xiàng)目公司的對外擔(dān)保、合同違約或有負(fù)債等經(jīng)營、財務(wù)或稅務(wù)情況，信息不對稱增加了彼此溝通和談判的難度。

三是如是國有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，股權(quán)的合法性和主體資格的認(rèn)定涉及到國有資產(chǎn)管理辦公室、產(chǎn)權(quán)交易所等機(jī)構(gòu)或部門的監(jiān)督和管理，所以交易時間可能會變長。如果受讓方是外資企業(yè)，又受到外資投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的嚴(yán)格限制。

四是轉(zhuǎn)讓合同的技術(shù)處理。通常股東對項(xiàng)目公司的總投資大于注冊資本。為了審批的便利，需要把轉(zhuǎn)讓價格設(shè)計為由股權(quán)價格(實(shí)收資本)和債權(quán)(股東新增投資視作股東貸款)組成。如果僅從避稅角度考慮的話，合同的設(shè)計是比較有技巧的，在此不便展開。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目存在的風(fēng)險分析

股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，受讓方必須分別考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險和公司股權(quán)風(fēng)險。筆者曾辦理靜安區(qū)一宗在建工程轉(zhuǎn)讓，其中的法律問題相當(dāng)復(fù)雜，每一個問題都涉及到風(fēng)險，這些風(fēng)險包括原業(yè)主已將部分樓層抵押給銀行，部分樓層預(yù)售給外商，部分樓層作為注冊資本設(shè)立了大酒店，還拖欠施工單位巨額工程款，同時該大樓除大部分樓層屬商品房性質(zhì)外，尚有小部分樓層是非商品房性質(zhì)，法律關(guān)系錯綜復(fù)雜。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目工程，最關(guān)鍵的不是項(xiàng)目本身風(fēng)險，而是受讓公司受讓項(xiàng)目后，其對目標(biāo)公司以前的所有債務(wù)均負(fù)清償?shù)牧x務(wù)，即，股權(quán)收購后引起的經(jīng)營主體變更所產(chǎn)生的目標(biāo)公司對外債務(wù)和義務(wù)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)筆者的執(zhí)業(yè)實(shí)踐，在整個轉(zhuǎn)讓運(yùn)作過程中，風(fēng)險主要有：

1、目標(biāo)公司的或有負(fù)債，包括未披露的對外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項(xiàng)等。受讓方收購股權(quán)后，必須承擔(dān)目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確規(guī)定受讓方對目標(biāo)企業(yè)的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，但是這種協(xié)議條款不能對抗善意的第三人，收購方只能在對外承擔(dān)了債務(wù)責(zé)任后再對原來的股東進(jìn)行追償。但這時原來股東的償債能力已經(jīng)沒有保證了。所以，股權(quán)收購方容易陷入債務(wù)的泥潭。

2、被收購股權(quán)的合法性和有效性，包括股權(quán)主體(出讓方和受讓方)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性。股權(quán)收購必須考慮我國法律的具體規(guī)定。例如我國《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任商業(yè)公司的股東必須在五十人以下，如果股權(quán)收購后股東人數(shù)不符合《公司法》的要求，可能會導(dǎo)致交易失敗。另外，收購中外合資的項(xiàng)目公司股權(quán)中也必須遵守《中外合資企業(yè)法》，如果股權(quán)變更涉及企業(yè)性質(zhì)變更，則須外經(jīng)委審批并改變企業(yè)勝質(zhì);如果外方股權(quán)被另一外方收購，也須經(jīng)外經(jīng)委審核投資主體變更事宜。

3、對出讓股權(quán)性質(zhì)的確定，如是國有股權(quán)出讓，則必須按法定程序進(jìn)行交易，否則轉(zhuǎn)讓合同視為無效。收購國有股權(quán)須經(jīng)國有資產(chǎn)管理辦公室審批辦理產(chǎn)權(quán)界定、登記，并在產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)掛牌，才能簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后，才能正式辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)。

4、收購項(xiàng)目公司股權(quán)后，收購方須及時到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記，中外合資企業(yè)還須經(jīng)外經(jīng)委審批，確認(rèn)投資主體發(fā)生改變，否則股權(quán)收購合同不能生效。

5、使用權(quán)或在建工程有可能被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權(quán)人查封。因此，受讓方必須審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有他項(xiàng)權(quán)利的登記。

6、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)的合法性，包括方案對周邊居民的日照影響、場地是否有利組織施工、地下條件、用地性質(zhì)、土地使用年限、原來的設(shè)計結(jié)構(gòu)等因素。項(xiàng)目的審批手續(xù)是否完備、審批手續(xù)是否有違法之處，這都涉及到項(xiàng)目本身的合法性。

7、辦理交接手續(xù)的風(fēng)險，從理論上講，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目操作十分簡便，但在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓實(shí)際運(yùn)作中，辦理交接手續(xù)卻是十分的復(fù)雜，受讓人不僅要對所有與項(xiàng)目有關(guān)的合同、文件、批準(zhǔn)證書等等進(jìn)行全面的接手而且還要對與項(xiàng)目公司有關(guān)的所有債權(quán)、債務(wù)清況進(jìn)行了解，從這一點(diǎn)講，比單純項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓還要復(fù)雜。交接時，少份合同，多個印章，就可能是幾百萬的風(fēng)險。