廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第462號(hào)

　　上訴人（原審被告，反訴原告）佛山市君雄房地產(chǎn)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱君雄公司）。住所：佛山市南海區(qū)桂城海三路建南開發(fā)區(qū)中區(qū)佛山模具廠宿舍首層。

　　法定代表人孔令忻，經(jīng)理。

　　委托代理人孔惠嫦，女，1956年1月7日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)江灣一路16號(hào)后座301房。

　　上訴人（原審原告，反訴被告）劉瓊，女，1969年10月12日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)桂城海三西路8號(hào)一幢508房。

　　委托代理人唐明華，廣東堅(jiān)信律師事務(wù)所律師。

　　上訴人君雄公司、劉瓊因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2005）南民三初字第78號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2004年9月2日，楊飛燕與孔惠嫦簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定楊飛燕以50000元的價(jià)格將佛山市南海區(qū)桂城疊北澳邊村100－101 號(hào)301房賣給孔惠嫦。因楊飛燕與其兒子龔浩洋的戶口暫時(shí)未能從該房屋遷出，孔惠嫦辦理不了房屋過戶手續(xù)，故雙方約定由孔惠嫦先購買該房屋，在孔惠嫦支付定金后，她有權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)售給他人，如有房?jī)r(jià)賣高部分，全部歸孔惠嫦所有。孔惠嫦于簽訂《房屋買賣協(xié)議書》當(dāng)日支付楊飛燕購房定金10000元，并于 2004年9月7日支付購房款10000元。2004年9月4日，孔惠嫦委托被告君雄公司對(duì)外銷售佛山市南海區(qū)桂城疊北澳邊村100－101號(hào)301房，要求價(jià)格為75000元。2004年10月22日，劉瓊和孔惠嫦（以楊飛燕名義）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同書》（二手樓），約定楊飛燕將房屋賣給劉瓊，價(jià)格為 75000元，合同中楊飛燕的名字是孔惠嫦代簽。劉瓊于簽訂《房地產(chǎn)買賣合同書》當(dāng)日支付購房定金10000元，并于2004年11月1日支付購房款 50000元。2004年11月3日，劉瓊與楊飛燕在佛山市南海區(qū)行政服務(wù)中心簽訂了《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》，合同中約定的房?jī)r(jià)為75000元。 2004年11月12日，孔惠嫦支付楊飛燕購房款25000元，并與楊飛燕補(bǔ)簽了《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》，雙方重申高出約定價(jià)部分歸孔惠嫦所有。另查，訟爭(zhēng)房屋是1996年楊飛燕以76425元的價(jià)款向孔惠嫦購買的。孔惠嫦1996年至2002年9月是被告君雄公司的法定代表人，2002年9月以后，孔惠嫦就離開了君雄公司，君雄公司也變更了法定代表人，現(xiàn)在為孔令浴

　　原審判決認(rèn)為：楊飛燕與孔惠嫦簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》以及《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，雙方約定以50000元交易以及孔惠嫦再轉(zhuǎn)讓時(shí)超出該價(jià)款部分歸孔惠嫦所有，內(nèi)容并沒有違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的。孔惠嫦購得房屋后委托被告君雄公司出售，原告劉瓊察看了房屋，在對(duì)房屋的位置、面積、結(jié)構(gòu)、價(jià)值、價(jià)格等基本情況了解后同意以75000元的價(jià)格購買，并與孔惠嫦及君雄公司于2004年10月22日簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同書》（二手樓），該合同對(duì)價(jià)格條款的約定是三方的真實(shí)意思表示，并沒有違反法律規(guī)定，而且楊飛燕對(duì)于該買賣是同意并認(rèn)可的，故該合同是合法有效的。原告認(rèn)為的楊飛燕以50000元賣出房屋，故自己購買的價(jià)格也應(yīng)該是50000元，實(shí)際是請(qǐng)求變更合同價(jià)格條款，該請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，不予認(rèn)可。價(jià)格條款應(yīng)當(dāng)以合同雙方的意思表示為準(zhǔn)，75000元的價(jià)格是原告經(jīng)過自己的判斷同意的，該價(jià)格條款是原告在簽訂合同過程經(jīng)與相關(guān)人協(xié)商、自己的考慮后接受的，是原告的真實(shí)意思表示，故原告現(xiàn)在認(rèn)為自己認(rèn)可約定的房?jī)r(jià)過高，應(yīng)執(zhí)行50000元的價(jià)格而請(qǐng)求被告返還15000元購房款沒有事實(shí)及法律依據(jù)，并且被告已將所收取的價(jià)款交給了委托人孔惠嫦，故不予支持。被告作為房地產(chǎn)中介公司只是有義務(wù)協(xié)助當(dāng)事人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，不能以當(dāng)事人沒有繳齊購房款為由而扣壓當(dāng)事人辦理房產(chǎn)過戶所需要的有關(guān)資料，原告請(qǐng)求被告返還辦理房產(chǎn)過戶的有關(guān)資料依法有據(jù)，予以支持。對(duì)于被告請(qǐng)求原告支付購房款10000元，原審認(rèn)為，被告只是房地產(chǎn)中介公司，并不是房屋買賣的當(dāng)事人，雖然依照合同約定，被告具有代收購房款的義務(wù)，但原告拒付款項(xiàng)時(shí)仍應(yīng)由委托人主張，被告沒有主張權(quán)，故被告反訴請(qǐng)求原告支付購房款10000元，不予支持。原告與孔惠嫦通過被告進(jìn)行房產(chǎn)交易，被告作為中介公司有權(quán)利根據(jù)約定收取中介費(fèi)，故被告反訴請(qǐng)求原告支付中介費(fèi)1000元合理有據(jù)，予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十七條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十一條、第六十條第一款、第四百二十四條、第四百二十六條第一款的規(guī)定，判決：一、被告君雄公司于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)將原告辦理房產(chǎn)過戶的有關(guān)資料返還原告。二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。三、原告劉瓊于本判決發(fā)生法律效力之日起十日支付被告君雄公司中介費(fèi)1000元。四、駁回被告的其他反訴請(qǐng)求。本案受理費(fèi)610元（原告已預(yù)交）、反訴費(fèi)450元（被告已預(yù)交），合共1060 元，由原告負(fù)擔(dān)660元，由被告負(fù)擔(dān)400元。

　　宣判后，上訴人君雄公司不服，向本院提起上訴稱：1、孔惠嫦與原房屋所有權(quán)人楊飛燕于2004年9月2日簽定了位于南海桂城疊北澳邊村100―101號(hào) 301房的房屋買賣協(xié)議書，楊飛燕同意以總售價(jià)為5萬元整賣給孔惠嫦（稅費(fèi)由買方支付），在協(xié)議書中已明確了孔惠嫦為幫助楊飛燕解決困難，所以孔惠嫦購買該房屋暫不過戶，待孔惠嫦支付了購房定金給楊飛燕后，孔惠嫦隨時(shí)有權(quán)將該房屋賣給他人，如有房?jī)r(jià)賣高，全部歸孔惠嫦所有，楊飛燕不得以任何理由違反協(xié)議條款，否則，楊飛燕要以叁倍賠償孔惠嫦所付的款項(xiàng)等。楊飛燕對(duì)協(xié)議書全部條款沒有意見，當(dāng)即在協(xié)議書上簽名，并收取了孔惠嫦的購房定金1萬元整，以后孔惠嫦按照協(xié)議書規(guī)定時(shí)間，分別向楊飛燕支付了購房款共45000元整，余下5000元整按照協(xié)議書規(guī)定，待楊飛燕母子二人的戶口遷出原居住房后，由新業(yè)主支付給楊飛燕。孔惠嫦按照協(xié)議規(guī)定，取得了該房屋的處分權(quán)后，于2004年9月4日與上訴人君雄公司簽定了代售房屋委托書，全權(quán)委托君雄公司代售該房屋，房屋代售價(jià)為75000元整，辦理過戶的稅費(fèi)由新買方支付，孔惠嫦另支付中介費(fèi)1000元整給君雄公司，代售房屋委托書已明確了君雄公司的責(zé)任：代委托賣房人孔惠嫦收取購房定金以及購房款，協(xié)助買方與原業(yè)主楊飛燕到房產(chǎn)交易所辦理房屋過戶手續(xù)。特別說明：該房屋楊飛燕于1996年以76425元的價(jià)款向孔惠嫦購買，孔惠嫦于1996年至2002年9月是上訴人君雄公司的法定代表人，孔惠嫦已于2002年9月離開了君雄公司，君雄公司也變更了法定代表人，現(xiàn)在為孔令浴Ｓ捎誑諄萱顯經(jīng)是君雄公司的法人，之前很多客戶，如有問題都有找孔惠嫦解決，在此情況下孔惠嫦雖然已于2002年9月離開了君雄公司，但要為客戶解決問題時(shí)，所以經(jīng)常回到君雄公司。楊飛燕將該房屋買賣給孔惠嫦，整個(gè)過程君雄公司全部了解。而且孔惠嫦與楊飛燕簽定的房屋買賣協(xié)議書也是在君雄公司簽定的，君雄公司知道孔惠嫦有該房屋的處分權(quán)后，所以君雄公司就受理了代售該房屋。被上訴人劉瓊于2004年10月，君雄公司的業(yè)務(wù)員介紹了該房屋的情況，被上訴人劉瓊察看了房屋，對(duì)房屋的位置、面積、結(jié)構(gòu)、價(jià)值、價(jià)格等基本情況了解后，同意以75000元的價(jià)格購買該房屋，并同意辦理過戶的一切稅費(fèi)由買方支付，并與楊飛燕（孔惠嫦）及君雄公司于2004年10月22日簽定了《房地產(chǎn)買賣合同書》（二手樓），該合同對(duì)價(jià)格條款的約定是三方的真實(shí)意思表示，并且被上訴人于2004年10月22日及2004年11月1日分別向君雄公司支付了購房款6萬元。君雄公司當(dāng)即將該購房款6萬元轉(zhuǎn)交給了孔惠嫦，三方簽定的房地產(chǎn)買賣合同書規(guī)定交納契稅之日，被上訴人劉瓊再支付購房款1萬元整給君雄公司，余下5000元整待楊飛燕母子將其戶口遷出后，由被上訴人劉瓊直接支付給楊飛燕。于2004年11月3日由君雄公司協(xié)同委托賣房人孔惠嫦、楊飛燕被上訴人劉瓊四方到南海房地產(chǎn)交易所簽定廣東省房地產(chǎn)買賣合同書（二手樓），該房屋的價(jià)格也是75000元整。辦理過戶需繳交的稅費(fèi)由被上訴人劉瓊負(fù)責(zé)，該合同條款也明確了支付購房款的有關(guān)時(shí)間規(guī)定。原房屋所有權(quán)人楊飛燕對(duì)于孔惠嫦賣出的房?jī)r(jià)，以及對(duì)該宗房屋買賣的整個(gè)操作過程均沒有任何意見。后來到了交納契稅時(shí)，由于被上訴人劉瓊違約，不履行自己親手所簽定的所有合同價(jià)格以及付款時(shí)間，認(rèn)為房?jī)r(jià)不合理，認(rèn)為應(yīng)該是楊飛燕賣出的價(jià)格5萬元整，孔惠嫦與楊飛燕所簽定的房屋買賣合同書不合法，認(rèn)為孔惠嫦是君雄公司的工作人員，所以遲遲不交付所欠購房款1萬元整，并無端生事，訴君雄公司以欺詐行為，謀取暴利等為由，將君雄公司告上法庭。現(xiàn)經(jīng)南海法院審理該案，法院認(rèn)為：被上訴人劉瓊所告的理由，實(shí)際是請(qǐng)求變更合同價(jià)格條款，該請(qǐng)求是沒有法律依據(jù)的，法院不予認(rèn)可。2、被上訴人劉瓊認(rèn)為君雄公司只是中介公司，不是賣房的當(dāng)事人，無權(quán)追收購房款。但上訴人君雄公司按照2004年9月4日與委托賣房人孔惠嫦簽定的代售房屋委托書的第三條，以及于2004年10月22日與被上訴人劉瓊以及賣房人楊飛燕（孔惠嫦）三方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同（二手樓）第五條第三款已明確了君雄公司代其委托賣房人收取購房定金以及購房款的責(zé)任，而且被上訴人劉瓊亦已于 2004年10月22日以及11月1日已分別向君雄公司支付了購房定金及購房款共6萬元整，所以君雄公司根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)代孔惠嫦追收所欠款項(xiàng)。但被上訴人劉瓊無端生事，不但拒付所欠房款，同時(shí)還告君雄公司扣壓了辦理房地產(chǎn)過戶的有關(guān)資料，由于委托賣房人孔惠嫦按照合同規(guī)定，待被上訴劉瓊付齊購房款1萬元整，孔惠嫦即時(shí)辦理房產(chǎn)過戶的有關(guān)資料全部交給劉瓊。但被上訴人劉瓊違反合同規(guī)定，拒交購房尾款。在此情況下，委托賣房人孔惠嫦當(dāng)然有權(quán)扣壓辦理房產(chǎn)過戶的資料。上訴人君雄公司作為中介公司，只是有協(xié)同買賣雙方到房地產(chǎn)交易所辦理房產(chǎn)過戶的責(zé)任，但無權(quán)掌管辦理房產(chǎn)過戶的資料，被上訴人劉瓊告君雄公司扣壓了辦理房產(chǎn)過戶的資料是沒有事實(shí)證據(jù)的。3、上訴人君雄公司認(rèn)為：被上訴人劉瓊所欠的購房款1萬元整，系與該宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案審理的內(nèi)容以及法律理據(jù)分不開的，所以被上訴人劉瓊所欠的購房款1萬元整，無需由委托賣房人孔惠嫦再另行訴訟劉瓊，劉瓊應(yīng)按合同規(guī)定，將欠款壹萬元交與君雄公司轉(zhuǎn)交給委托賣房人孔惠嫦，或劉瓊在君雄公司直接將所欠款項(xiàng)交給委托賣房人孔惠嫦，屆時(shí)孔惠嫦即將辦理房產(chǎn)過戶的資料交給劉瓊。這樣，即符合法理依據(jù)，又符合有關(guān)合同的規(guī)定，并能減少法律部門的工作量，又能提高辦案效率。請(qǐng)求：1、撤銷原判決的第一、第四項(xiàng)，判令被上訴人欠交的購房款人民幣1萬元整交由君雄公司轉(zhuǎn)交給委托賣房人孔惠嫦，或判令被上訴人劉瓊在君雄公司將欠交的購房款1萬元整直接支付給委托賣房人孔惠嫦，孔惠嫦將辦理房屋過戶的一切資料交給被上訴人。2、本案的訴訟費(fèi)以及一審的訴訟費(fèi)全部由被上訴人承擔(dān)。

　　劉瓊辯稱：一、君雄公司在介紹劉瓊買房過程中，為了暴利不顧職業(yè)操守，采取了隱瞞重要事實(shí)的方法欺詐劉瓊。首先，因?yàn)榭谆萱线€不是房屋的業(yè)主，君雄公司不能接受孔惠嫦的委托。雖然孔惠嫦與楊飛燕簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，但孔惠嫦并非是想擁有該房產(chǎn)，而是想轉(zhuǎn)手以牟取暴利，《房屋買賣協(xié)議書》第四點(diǎn)及《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》第一點(diǎn)的內(nèi)容充分體現(xiàn)了這點(diǎn)，因此孔惠嫦一直不肯過戶。既然沒有過戶，孔惠嫦就不能作為屋主委托君雄公司出售該房產(chǎn)。孔惠嫦通過不過戶轉(zhuǎn)手牟利的行為違反了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十四條第（五）“依法納稅費(fèi)”的規(guī)定及《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》的規(guī)定。其次，從孔惠嫦與楊飛燕簽訂協(xié)議所用的紙張是君雄公司的信簽、君雄公司出具給劉瓊的收據(jù)上同時(shí)有君雄公司的公章及孔惠嫦的簽名、《房屋買賣合同書（二手樓）》手寫的部分（包括中介費(fèi)的約定、丙方的簽章）全都是孔惠嫦書寫，以及孔惠嫦曾是君雄公司的法人代表，劉瓊幾次去君雄公司都能見到孔惠嫦等事實(shí)，證明孔惠嫦即便不是君雄公司的工作人員，其與君雄公司的關(guān)系也是十分密切的。有如此密切的關(guān)系情況下，君雄公司刻意隱瞞孔惠嫦與楊飛燕的交易。劉瓊多次提出要和楊飛燕見面以磋商房?jī)r(jià)時(shí)，君雄公司都以楊飛燕在深圳、不肯降價(jià)的理由搪塞，只字不提孔惠嫦。2004年11月3日劉瓊在南海區(qū)行政服務(wù)中心簽訂《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)才認(rèn)識(shí)楊飛燕，事后聯(lián)系楊飛燕才知道《房屋買賣協(xié)議》、《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容。不僅如此，在劉瓊向佛山市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴后，君雄公司與孔惠嫦還杜撰出所謂的《代售房屋委托書》，更為露骨的是，君雄公司為了應(yīng)訴，在未得劉瓊、楊飛燕同意的情況下，利用自己拿走了所有的《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》原本的條件，在已簽訂的《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》補(bǔ)充部分仿造上兩個(gè)條款，企圖瞞天過海、規(guī)避法律。君雄公司這些背叛職業(yè)道德的卑劣行為已嚴(yán)重違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第六條“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”、第四百二十五條“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告”的規(guī)定。二、君雄公司采用欺詐手段所得的15000元是非法所得，應(yīng)當(dāng)返還給劉瓊，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十五條的規(guī)定不得要求支付報(bào)酬。由于君雄公司的欺詐，致使買賣合同約定的價(jià)款比楊飛燕出售房屋的期望值多了25000元，即劉瓊無端要多付占了真實(shí)房?jī)r(jià)50％的價(jià)款。劉瓊已付的60000元，君雄公司僅付了45000元給楊飛燕，剩余的15000元不用付任何稅費(fèi)就占為己有，這是何等的暴利！對(duì)于劉瓊來說，其與楊飛燕的房屋交易只涉及到三方，這就是賣方楊飛燕、買方劉瓊和中介方君雄公司，跟孔惠嫦是毫無關(guān)系的；在根據(jù)《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》的約定，自己付的75000元就只是給楊飛燕的，但楊飛燕只可得到50000元，這25000元的差價(jià)哪去了？毫無疑問就只能落在君雄公司的賬上了。實(shí)際上，劉瓊已付的60000元全部都是君雄公司收的，而君雄公司只付了45000元給楊飛燕，剩余的15000元理所當(dāng)然屬于《商品房銷售管理辦法》第二十八條規(guī)定禁止收取的傭金以外的其他費(fèi)用。君雄公司這種吃差價(jià)的行為嚴(yán)重違反了《商品房銷售管理辦法第二十八條及《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》第六條的規(guī)定，其非法所得15000元應(yīng)當(dāng)返還。三、根據(jù)楊飛燕與孔惠嫦簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》，可從中得知楊飛燕是打算以5萬元的價(jià)格賣出。劉瓊已支付了45000元，根據(jù)楊飛燕與劉瓊簽訂的房屋買賣合同，尚余5000元的房款待楊及其兒子的戶口遷出后再付清，因此，劉瓊沒有拖欠買房款。君雄公司不是房屋買賣合同的賣方，無權(quán)要求劉瓊支付購房款。《房屋買賣合同書（二手樓）》及《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》并沒有約定將購房款支付給君雄公司，《房屋買賣合同書（二手樓）》第五條第三款只是約定君雄公司有代收購房款的責(zé)任，即若劉瓊將購房款交與君雄公司，君雄公司就有代收的義務(wù)，但不等于劉瓊必須將購房款交給君雄公司，劉瓊可選擇將購房款交給君雄公司或直接支付給楊飛燕，兩種支付方式具有同等的法律效果。四、劉瓊并沒有委托君雄公司辦理過戶手續(xù)，君雄公司拿走的《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》原件及房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)返還給劉瓊。綜上所述，君雄公司的上訴請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回其上訴請(qǐng)求！

　　上訴人劉瓊亦不服，向本院提起上訴稱：一、被上訴人與孔惠嫦有密切的關(guān)系，以孔惠嫦的名義與楊飛燕所簽訂協(xié)議的目的并非是真正要買下房產(chǎn)，而是為了轉(zhuǎn)手牟取高額的差價(jià)。簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》、《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》的簽訂顯然是規(guī)避法律，一審判決認(rèn)定這兩份協(xié)議有效是不正確的。從孔惠嫦與楊飛燕簽訂協(xié)議所用的紙張是君雄公司的信簽、君雄公司出具給劉瓊的收據(jù)上同時(shí)有君雄公司的公章及孔惠嫦的簽名、《房屋買賣合同書（二手樓）》手寫的部分（包括中介費(fèi)的約定、丙方的簽章）全都是孔惠嫦書寫，以及孔惠嫦曾是被上訴人的法人代表，上訴人幾次去被上訴人都能見到孔惠嫦等事實(shí)，證明孔惠嫦即便不是被上訴人的工作人員，其與被上訴人的關(guān)系也是十分密切的。據(jù)楊飛燕在庭上的作證可知，她原本是想委托孔惠嫦所在的公司賣房子，但孔惠嫦卻說“不如由我們公司先買下你的房子，先付部分定金，待找到買家再付余下部分”，利用楊飛燕急于用錢的心理誘使其簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》。從《房屋買賣協(xié)議書》及《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容來看，協(xié)議關(guān)于暫不過戶、孔惠嫦有權(quán)隨時(shí)轉(zhuǎn)讓以及價(jià)格賣高部份歸孔所有、楊飛燕要與新買主辦理過戶手續(xù)等約定與房屋買賣的性質(zhì)格格不入，很顯然孔惠嫦是為了賣而買，她根本沒想要這套房屋，而是利用自己在被上訴人從事房產(chǎn)中介的信息優(yōu)勢(shì)低買高賣，簽訂《房屋買賣協(xié)議書》不過是想規(guī)避《商品房銷售管理辦法》“不得收取傭金以外的其他費(fèi)用”的規(guī)定。根據(jù)《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，有資質(zhì)的中介公司辦理房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的傭金尚且不許超過3%，法律又怎會(huì)容許個(gè)人賺取遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傭金的差價(jià)而且不用繳納一分稅費(fèi)呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條的規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”，要繳納了相關(guān)稅費(fèi)再辦理權(quán)屬登記后孔惠嫦與楊飛燕簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》才生效，孔惠嫦才有權(quán)出售該房產(chǎn)。被上訴人作為專業(yè)的房產(chǎn)中介公司，不可能不知道法律的規(guī)定，那為什么還要與孔惠嫦簽訂所謂的《代售房屋委托書》？顯然就是想通過這些舉措來掩飾被上訴人賺取高額差價(jià)的非法性。二、被上訴人在整個(gè)居間代理過程中，明顯存在欺詐、隱瞞重大事實(shí)及其他違反職業(yè)操守的行為，但一審判決對(duì)該事實(shí)卻置若罔聞。首先，一審判決確認(rèn)“孔惠嫦委托被告君雄公司對(duì)外銷售佛山市南海區(qū)桂城疊北澳邊村100－101號(hào)301房”，但《房屋買賣合同書（二手樓）》、《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》上的出讓方都是楊飛燕，房產(chǎn)證的權(quán)利人也是楊飛燕，被上訴人既然知道楊飛燕是以50000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)給孔惠嫦、真正的委托人是孔惠嫦而不是楊飛燕，并且應(yīng)知道這些事實(shí)對(duì)上訴人決定是否買房、出價(jià)多少有重大的影響，但仍刻意隱瞞這些事實(shí)，致使上訴人一直以為賣家就是楊飛燕，絕對(duì)想不到自己幾次去到被上訴人處都能見到的孔惠嫦竟是賣家，更不會(huì)料到自己要買的房子居然已過了一手、房?jī)r(jià)已抬高了25000元！其次，上訴人曾多次要求見楊飛燕以磋商房?jī)r(jià)，但君雄公司的工作人員以楊在深圳、楊對(duì)房?jī)r(jià)不肯讓步等理由推托，但楊飛燕在一審作證時(shí)說被上訴人根本沒有提過 “劉瓊要和我磋商房?jī)r(jià)”。被上訴人根本不想讓上訴人與楊飛燕見面，害怕被戳穿了真相。根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，被上訴人只作為中介方起到向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托的雙方要求見面磋商房?jī)r(jià)是正當(dāng)、合理的要求，也是君雄公司應(yīng)盡的義務(wù)之一，但被上訴人竟用謊言來阻礙，說白了就是為了高額的差價(jià)順利到手。第三、更為惡劣的是，被上訴人利用自己占有全部《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》的條件，竟不顧其只是居間人的身份，居然在《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議部份偽造上與劉瓊毫不相關(guān)的第④、⑤條，企圖瞞天過海、規(guī)避法律，其做法是何等惡劣！三、上訴人是受到被上訴人的欺詐和隱瞞才同意了75000的價(jià)格，因此關(guān)于75000的價(jià)格約定無效。楊飛燕賣房的期望值是50000元，可視雙方的成交價(jià)格為50000元。被上訴人的欺詐和隱瞞行為已讓劉瓊多付了15000元，其非法所得應(yīng)予返還，并且依法不得要求支付傭金。正是被上訴人實(shí)施了如第二點(diǎn)所述的欺詐和隱瞞行為，上訴人才同意以75000元的價(jià)格買下房子，如果上訴人知道自己要買的房子已過了一手、房?jī)r(jià)被抬高了25000元，她肯定是不會(huì)要的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，這約定是可撤銷或變更的，但鑒于上訴人已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并搬入居住，撤銷上訴人與楊飛燕的房產(chǎn)買賣將會(huì)損害上訴人的合法利益。根據(jù)孔惠嫦與楊飛燕簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》，可知楊飛燕賣房的期望值是50000元，因此，雙方的成交價(jià)格可視為50000元。對(duì)于上訴人來說，其與楊飛燕的房產(chǎn)交易只涉及到三方，這就是賣方楊飛燕、買方劉瓊和被上訴人，跟孔惠嫦是毫無關(guān)系的。上訴人已付了60000元，全部都是被上訴人收的，而君雄公司只付了45000元給楊飛燕，剩余的15000元在上訴人看來顯然是入了被上訴人的帳，這15000元理所當(dāng)然屬于《商品房銷售管理辦法》第二十八規(guī)定禁止收取的傭金以外的其他費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)返還給上訴人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十五條的規(guī)定，被上訴人由于欺詐和隱瞞，不得要求支付報(bào)酬。綜上所述，被上訴人作為中介公司，不但不維護(hù)上訴人的利益，而是處心積慮地采用隱瞞重大事實(shí)及欺詐的手段達(dá)到牟取暴利的目的，其行為已使上訴人造成了損失，但一審判決卻并未能查明事實(shí)，沒有切實(shí)維護(hù)上訴人的合法權(quán)益，特向貴院提起上訴，希望貴院能公正裁決。請(qǐng)求：1、撤銷原審判決的第二、三項(xiàng)，判令被上訴人返還上訴人多付的15000元；2、一、二審的訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。

　　君雄公司辯稱：1、孔惠嫦于1996年至2002年9月是君雄公司的法定代表人，孔惠嫦已于2002年9月離開君雄公司，君雄公司也變更了法人，孔惠嫦在君雄公司任職期間，之前很多客戶，如有問題都要找到孔惠嫦來解決，所以孔惠嫦雖然已離開了君雄公司，但如有客戶要找孔惠嫦時(shí)，孔惠嫦都要回君雄公司幫助之前的客戶解決問題，劉瓊認(rèn)為孔惠嫦與君雄公司有密切的關(guān)系，甚至認(rèn)為孔惠嫦是君雄公司的員工，請(qǐng)問：在這樣的情況下如何來界定孔惠嫦與君雄公司的關(guān)系呢？ 2、被上訴人劉瓊認(rèn)為孔惠嫦買楊飛燕的房子，是為了賣而買，這個(gè)問題，孔惠嫦與楊飛燕在房屋買賣協(xié)議書上已明確了，孔惠嫦為幫助楊解決困難而買，楊飛燕同意孔惠嫦暫不過戶，并明確了孔向楊支付了購房定金后，孔隨時(shí)可以賣給他人，賣高的全部歸孔所有，請(qǐng)問：哪條法律規(guī)定，只可買，不可賣？不能賺取差價(jià)？3、孔用了君雄公司的便箋與楊簽定房屋買賣協(xié)議書，但沒有加蓋君雄公司任何有效的印章，請(qǐng)問：劉瓊有何證據(jù)證明孔是君雄公司的員工？有何證據(jù)證明該房屋是君雄公司買下來牟取高額差價(jià)？4、劉瓊在整個(gè)上訴過程中，都是告君雄公司以欺詐行為進(jìn)行房地產(chǎn)中介，羅列一大堆所謂違反哪一條哪一條規(guī)定等等，劉瓊買該房屋是經(jīng)過自己的深思熟慮，對(duì)該房屋的位置，面積、結(jié)構(gòu)、價(jià)值、價(jià)格等情況了解后自愿，同意以75000元的價(jià)格購買該房屋，并同意支付辦理該房屋過戶的全部稅費(fèi)，整個(gè)過程，君雄公司以及任何人沒有強(qiáng)迫劉瓊要購買該房屋，而是后來由于劉瓊知道了楊飛燕是以50000元的價(jià)格賣給孔惠嫦的情況下，就推翻自己親手所簽定的所有合同價(jià)格以及付款時(shí)間等條款，請(qǐng)問，君雄公司又有何欺詐行為？違反了哪一條規(guī)定？劉瓊你是否有丁點(diǎn)的誠(chéng)信及道德操守？5、劉瓊不論與君雄公司簽定的房?jī)r(jià)，以及與原業(yè)權(quán)人楊飛燕簽定的房?jī)r(jià)都是以75000元的價(jià)格購買，而且劉瓊已于2004年11月1日已收樓并入住，君雄公司沒有損害劉瓊的任何利益，請(qǐng)問？君雄公司又有何欺詐行為？違反了哪一條規(guī)定？6、被上訴人劉瓊認(rèn)為，孔惠嫦與楊飛燕所簽定的房屋買賣協(xié)議書以及補(bǔ)充協(xié)議書無效。君雄公司認(rèn)為：最具法律發(fā)言人是楊飛燕與孔惠嫦，如果楊飛燕認(rèn)為與孔惠嫦所簽定的協(xié)議無效的話，應(yīng)該由楊飛燕主張，而不是被上訴人劉瓊。同時(shí)，楊飛燕對(duì)于孔惠嫦以及君雄公司對(duì)該宗房屋買賣的整個(gè)操作過程均沒有任何意見，也沒有損害任何人的利益，請(qǐng)問，君雄公司又有何欺詐行為？違反了哪一條規(guī)定？7、被上訴人劉瓊上訴君雄公司扣壓了辦證資料是沒有事實(shí)證據(jù)的。因?yàn)榭谆萱吓c楊飛燕于2004年9月2日簽定的房屋買賣協(xié)議書第二頁已注明：楊飛燕（甲方）已將該房產(chǎn)證交給孔惠嫦（乙方）保管，房屋所有權(quán)證編號(hào)：粵房字第4893817號(hào)，孔惠嫦委托君雄公司賣該房屋時(shí)，孔也沒有將房產(chǎn)證交給君雄公司保管。8、被上訴人劉瓊上訴君雄公司無權(quán)追收房款，君雄公司是根據(jù)與孔惠嫦簽定的代售房屋委托書第三條規(guī)定以及與劉瓊簽定的房地產(chǎn)買賣合同書第五條第三款規(guī)定執(zhí)行，有權(quán)代孔惠嫦追收劉瓊所欠款項(xiàng)。孔惠嫦收到購房尾款10000元后，即將辦證資料全部交給劉瓊。9、被上訴人劉瓊認(rèn)為該宗房產(chǎn)交易只是涉及三方：賣方楊飛燕、買方劉瓊、中介方君雄公司，根本與孔惠嫦毫無關(guān)系，而且房?jī)r(jià)應(yīng)該是50000元而不是75000元，對(duì)此，劉瓊是沒有法律依據(jù)的，因?yàn)閯偹灦ǖ姆績(jī)r(jià)都是以75000 元購買，同時(shí)君雄公司是受孔惠嫦委托出售該房屋，而不是受楊飛燕委托出售該房屋，被上訴人劉瓊認(rèn)為跟孔惠嫦毫無關(guān)系，這個(gè)原則性問題，要經(jīng)孔惠嫦與楊飛燕同意，并以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩來判定。綜上所述：由于被上訴人劉瓊沒有誠(chéng)信，缺乏商業(yè)道德，推翻自己親手所簽定的全部合同條款及房?jī)r(jià)。惡意編造，羅列一大堆的所謂欺詐等詞語，來打擊污蔑君雄公司，以其達(dá)到自己可以買到一間理想的平價(jià)樓而不顧一切后果，被上訴人劉瓊的上訴請(qǐng)求是沒有事實(shí)和法律依據(jù)的，請(qǐng)求法院依法駁回其上訴請(qǐng)求，維護(hù)與支持君雄公司的合法權(quán)益，請(qǐng)求中院依法判決。

　　經(jīng)審查，對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：上訴人君雄公司以上訴人劉瓊沒有繳齊購房款為由扣壓其辦理房產(chǎn)過戶所需要的有關(guān)資料，因該糾紛實(shí)際上是上訴人劉瓊與孔惠嫦、楊飛燕之間房屋買賣合同的糾紛，上訴人君雄公司只是受孔惠嫦委托代為辦理房屋買賣過戶手續(xù)，并非該買賣合同關(guān)系的當(dāng)事人，原審判決要求上訴人君雄公司將此資料交給上訴人劉瓊，并無理據(jù)，應(yīng)予糾正。上訴人君雄公司依法為上訴人劉瓊提供中介服務(wù)，上訴人劉瓊并無證據(jù)證明上訴人君雄公司在提供服務(wù)過程中存在違反居間合同或法律法規(guī)的情形，故上訴人劉瓊應(yīng)按照約定支付中介費(fèi)1000元給上訴人君雄公司。根據(jù)《代售房屋委托書》的約定，孔惠嫦只是委托君雄公司代收購房定金以及房款，且君雄公司與劉瓊之間并不存在代收房款關(guān)系，故君雄公司不是訴爭(zhēng)買賣合同的當(dāng)事人，其身份只是房地產(chǎn)中介人，上訴人劉瓊與上訴人君雄公司只是存在居間合同關(guān)系。上訴人劉瓊與孔惠嫦之間關(guān)于買賣合同關(guān)系的糾紛不屬本案審理范圍，原審法院對(duì)此進(jìn)行實(shí)體審理，并不妥當(dāng)，應(yīng)予糾正。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷佛山市南海區(qū)人民法院（2005）南民三初字第78號(hào)民事判決第一項(xiàng)；

　　二、維持佛山市南海區(qū)人民法院（2005）南民三初字第78號(hào)民事判決第二、三、四項(xiàng)；

　　三、駁回上訴人劉瓊的訴訟請(qǐng)求；

　　四、駁回上訴人佛山市君雄房地產(chǎn)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

　　本案二審受理費(fèi)1060元，由上訴人劉瓊、上訴人君雄公司各負(fù)擔(dān)530元。本案一審受理費(fèi)610元，由劉瓊負(fù)擔(dān)，一審反訴費(fèi)450元，由君雄公司負(fù)擔(dān)405元，劉瓊負(fù)擔(dān)45元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng)　吳 建 興

　　審 判 員　林 義 學(xué)

　　代理審判員　吳 亞 平

　　二 0 0 五年八月十九日

　　書 記 員　曹 新 娟