廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第462號

　　上訴人（原審被告，反訴原告）佛山市君雄房地產(chǎn)服務有限公司（以下簡稱君雄公司）。住所：佛山市南海區(qū)桂城海三路建南開發(fā)區(qū)中區(qū)佛山模具廠宿舍首層。

　　法定代表人孔令忻，經(jīng)理。

　　委托代理人孔惠嫦，女，1956年1月7日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)江灣一路16號后座301房。

　　上訴人（原審原告，反訴被告）劉瓊，女，1969年10月12日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)桂城海三西路8號一幢508房。

　　委托代理人唐明華，廣東堅信律師事務所律師。

　　上訴人君雄公司、劉瓊因房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2005）南民三初字第78號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結。

　　原審判決認定：2004年9月2日，楊飛燕與孔惠嫦簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定楊飛燕以50000元的價格將佛山市南海區(qū)桂城疊北澳邊村100－101 號301房賣給孔惠嫦。因楊飛燕與其兒子龔浩洋的戶口暫時未能從該房屋遷出，孔惠嫦辦理不了房屋過戶手續(xù)，故雙方約定由孔惠嫦先購買該房屋，在孔惠嫦支付定金后，她有權將該房屋轉售給他人，如有房價賣高部分，全部歸孔惠嫦所有。孔惠嫦于簽訂《房屋買賣協(xié)議書》當日支付楊飛燕購房定金10000元，并于 2004年9月7日支付購房款10000元。2004年9月4日，孔惠嫦委托被告君雄公司對外銷售佛山市南海區(qū)桂城疊北澳邊村100－101號301房，要求價格為75000元。2004年10月22日，劉瓊和孔惠嫦（以楊飛燕名義）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同書》（二手樓），約定楊飛燕將房屋賣給劉瓊，價格為 75000元，合同中楊飛燕的名字是孔惠嫦代簽。劉瓊于簽訂《房地產(chǎn)買賣合同書》當日支付購房定金10000元，并于2004年11月1日支付購房款 50000元。2004年11月3日，劉瓊與楊飛燕在佛山市南海區(qū)行政服務中心簽訂了《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》，合同中約定的房價為75000元。 2004年11月12日，孔惠嫦支付楊飛燕購房款25000元，并與楊飛燕補簽了《房屋買賣補充協(xié)議》，雙方重申高出約定價部分歸孔惠嫦所有。另查，訟爭房屋是1996年楊飛燕以76425元的價款向孔惠嫦購買的。孔惠嫦1996年至2002年9月是被告君雄公司的法定代表人，2002年9月以后，孔惠嫦就離開了君雄公司，君雄公司也變更了法定代表人，現(xiàn)在為孔令浴

　　原審判決認為：楊飛燕與孔惠嫦簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》以及《房屋買賣補充協(xié)議》是雙方真實意思表示，雙方約定以50000元交易以及孔惠嫦再轉讓時超出該價款部分歸孔惠嫦所有，內(nèi)容并沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的。孔惠嫦購得房屋后委托被告君雄公司出售，原告劉瓊察看了房屋，在對房屋的位置、面積、結構、價值、價格等基本情況了解后同意以75000元的價格購買，并與孔惠嫦及君雄公司于2004年10月22日簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同書》（二手樓），該合同對價格條款的約定是三方的真實意思表示，并沒有違反法律規(guī)定，而且楊飛燕對于該買賣是同意并認可的，故該合同是合法有效的。原告認為的楊飛燕以50000元賣出房屋，故自己購買的價格也應該是50000元，實際是請求變更合同價格條款，該請求沒有法律依據(jù)，不予認可。價格條款應當以合同雙方的意思表示為準，75000元的價格是原告經(jīng)過自己的判斷同意的，該價格條款是原告在簽訂合同過程經(jīng)與相關人協(xié)商、自己的考慮后接受的，是原告的真實意思表示，故原告現(xiàn)在認為自己認可約定的房價過高，應執(zhí)行50000元的價格而請求被告返還15000元購房款沒有事實及法律依據(jù)，并且被告已將所收取的價款交給了委托人孔惠嫦，故不予支持。被告作為房地產(chǎn)中介公司只是有義務協(xié)助當事人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，不能以當事人沒有繳齊購房款為由而扣壓當事人辦理房產(chǎn)過戶所需要的有關資料，原告請求被告返還辦理房產(chǎn)過戶的有關資料依法有據(jù)，予以支持。對于被告請求原告支付購房款10000元，原審認為，被告只是房地產(chǎn)中介公司，并不是房屋買賣的當事人，雖然依照合同約定，被告具有代收購房款的義務，但原告拒付款項時仍應由委托人主張，被告沒有主張權，故被告反訴請求原告支付購房款10000元，不予支持。原告與孔惠嫦通過被告進行房產(chǎn)交易，被告作為中介公司有權利根據(jù)約定收取中介費，故被告反訴請求原告支付中介費1000元合理有據(jù)，予以支持。依照《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第五十七條、《中華人民共和國合同法》第八條、第五十一條、第六十條第一款、第四百二十四條、第四百二十六條第一款的規(guī)定，判決：一、被告君雄公司于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)將原告辦理房產(chǎn)過戶的有關資料返還原告。二、駁回原告的其他訴訟請求。三、原告劉瓊于本判決發(fā)生法律效力之日起十日支付被告君雄公司中介費1000元。四、駁回被告的其他反訴請求。本案受理費610元（原告已預交）、反訴費450元（被告已預交），合共1060 元，由原告負擔660元，由被告負擔400元。

　　宣判后，上訴人君雄公司不服，向本院提起上訴稱：1、孔惠嫦與原房屋所有權人楊飛燕于2004年9月2日簽定了位于南海桂城疊北澳邊村100―101號 301房的房屋買賣協(xié)議書，楊飛燕同意以總售價為5萬元整賣給孔惠嫦（稅費由買方支付），在協(xié)議書中已明確了孔惠嫦為幫助楊飛燕解決困難，所以孔惠嫦購買該房屋暫不過戶，待孔惠嫦支付了購房定金給楊飛燕后，孔惠嫦隨時有權將該房屋賣給他人，如有房價賣高，全部歸孔惠嫦所有，楊飛燕不得以任何理由違反協(xié)議條款，否則，楊飛燕要以叁倍賠償孔惠嫦所付的款項等。楊飛燕對協(xié)議書全部條款沒有意見，當即在協(xié)議書上簽名，并收取了孔惠嫦的購房定金1萬元整，以后孔惠嫦按照協(xié)議書規(guī)定時間，分別向楊飛燕支付了購房款共45000元整，余下5000元整按照協(xié)議書規(guī)定，待楊飛燕母子二人的戶口遷出原居住房后，由新業(yè)主支付給楊飛燕。孔惠嫦按照協(xié)議規(guī)定，取得了該房屋的處分權后，于2004年9月4日與上訴人君雄公司簽定了代售房屋委托書，全權委托君雄公司代售該房屋，房屋代售價為75000元整，辦理過戶的稅費由新買方支付，孔惠嫦另支付中介費1000元整給君雄公司，代售房屋委托書已明確了君雄公司的責任：代委托賣房人孔惠嫦收取購房定金以及購房款，協(xié)助買方與原業(yè)主楊飛燕到房產(chǎn)交易所辦理房屋過戶手續(xù)。特別說明：該房屋楊飛燕于1996年以76425元的價款向孔惠嫦購買，孔惠嫦于1996年至2002年9月是上訴人君雄公司的法定代表人，孔惠嫦已于2002年9月離開了君雄公司，君雄公司也變更了法定代表人，現(xiàn)在為孔令浴Ｓ捎誑諄萱顯經(jīng)是君雄公司的法人，之前很多客戶，如有問題都有找孔惠嫦解決，在此情況下孔惠嫦雖然已于2002年9月離開了君雄公司，但要為客戶解決問題時，所以經(jīng)常回到君雄公司。楊飛燕將該房屋買賣給孔惠嫦，整個過程君雄公司全部了解。而且孔惠嫦與楊飛燕簽定的房屋買賣協(xié)議書也是在君雄公司簽定的，君雄公司知道孔惠嫦有該房屋的處分權后，所以君雄公司就受理了代售該房屋。被上訴人劉瓊于2004年10月，君雄公司的業(yè)務員介紹了該房屋的情況，被上訴人劉瓊察看了房屋，對房屋的位置、面積、結構、價值、價格等基本情況了解后，同意以75000元的價格購買該房屋，并同意辦理過戶的一切稅費由買方支付，并與楊飛燕（孔惠嫦）及君雄公司于2004年10月22日簽定了《房地產(chǎn)買賣合同書》（二手樓），該合同對價格條款的約定是三方的真實意思表示，并且被上訴人于2004年10月22日及2004年11月1日分別向君雄公司支付了購房款6萬元。君雄公司當即將該購房款6萬元轉交給了孔惠嫦，三方簽定的房地產(chǎn)買賣合同書規(guī)定交納契稅之日，被上訴人劉瓊再支付購房款1萬元整給君雄公司，余下5000元整待楊飛燕母子將其戶口遷出后，由被上訴人劉瓊直接支付給楊飛燕。于2004年11月3日由君雄公司協(xié)同委托賣房人孔惠嫦、楊飛燕被上訴人劉瓊四方到南海房地產(chǎn)交易所簽定廣東省房地產(chǎn)買賣合同書（二手樓），該房屋的價格也是75000元整。辦理過戶需繳交的稅費由被上訴人劉瓊負責，該合同條款也明確了支付購房款的有關時間規(guī)定。原房屋所有權人楊飛燕對于孔惠嫦賣出的房價，以及對該宗房屋買賣的整個操作過程均沒有任何意見。后來到了交納契稅時，由于被上訴人劉瓊違約，不履行自己親手所簽定的所有合同價格以及付款時間，認為房價不合理，認為應該是楊飛燕賣出的價格5萬元整，孔惠嫦與楊飛燕所簽定的房屋買賣合同書不合法，認為孔惠嫦是君雄公司的工作人員，所以遲遲不交付所欠購房款1萬元整，并無端生事，訴君雄公司以欺詐行為，謀取暴利等為由，將君雄公司告上法庭。現(xiàn)經(jīng)南海法院審理該案，法院認為：被上訴人劉瓊所告的理由，實際是請求變更合同價格條款，該請求是沒有法律依據(jù)的，法院不予認可。2、被上訴人劉瓊認為君雄公司只是中介公司，不是賣房的當事人，無權追收購房款。但上訴人君雄公司按照2004年9月4日與委托賣房人孔惠嫦簽定的代售房屋委托書的第三條，以及于2004年10月22日與被上訴人劉瓊以及賣房人楊飛燕（孔惠嫦）三方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同（二手樓）第五條第三款已明確了君雄公司代其委托賣房人收取購房定金以及購房款的責任，而且被上訴人劉瓊亦已于 2004年10月22日以及11月1日已分別向君雄公司支付了購房定金及購房款共6萬元整，所以君雄公司根據(jù)合同規(guī)定有權代孔惠嫦追收所欠款項。但被上訴人劉瓊無端生事，不但拒付所欠房款，同時還告君雄公司扣壓了辦理房地產(chǎn)過戶的有關資料，由于委托賣房人孔惠嫦按照合同規(guī)定，待被上訴劉瓊付齊購房款1萬元整，孔惠嫦即時辦理房產(chǎn)過戶的有關資料全部交給劉瓊。但被上訴人劉瓊違反合同規(guī)定，拒交購房尾款。在此情況下，委托賣房人孔惠嫦當然有權扣壓辦理房產(chǎn)過戶的資料。上訴人君雄公司作為中介公司，只是有協(xié)同買賣雙方到房地產(chǎn)交易所辦理房產(chǎn)過戶的責任，但無權掌管辦理房產(chǎn)過戶的資料，被上訴人劉瓊告君雄公司扣壓了辦理房產(chǎn)過戶的資料是沒有事實證據(jù)的。3、上訴人君雄公司認為：被上訴人劉瓊所欠的購房款1萬元整，系與該宗房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛案審理的內(nèi)容以及法律理據(jù)分不開的，所以被上訴人劉瓊所欠的購房款1萬元整，無需由委托賣房人孔惠嫦再另行訴訟劉瓊，劉瓊應按合同規(guī)定，將欠款壹萬元交與君雄公司轉交給委托賣房人孔惠嫦，或劉瓊在君雄公司直接將所欠款項交給委托賣房人孔惠嫦，屆時孔惠嫦即將辦理房產(chǎn)過戶的資料交給劉瓊。這樣，即符合法理依據(jù)，又符合有關合同的規(guī)定，并能減少法律部門的工作量，又能提高辦案效率。請求：1、撤銷原判決的第一、第四項，判令被上訴人欠交的購房款人民幣1萬元整交由君雄公司轉交給委托賣房人孔惠嫦，或判令被上訴人劉瓊在君雄公司將欠交的購房款1萬元整直接支付給委托賣房人孔惠嫦，孔惠嫦將辦理房屋過戶的一切資料交給被上訴人。2、本案的訴訟費以及一審的訴訟費全部由被上訴人承擔。

　　劉瓊辯稱：一、君雄公司在介紹劉瓊買房過程中，為了暴利不顧職業(yè)操守，采取了隱瞞重要事實的方法欺詐劉瓊。首先，因為孔惠嫦還不是房屋的業(yè)主，君雄公司不能接受孔惠嫦的委托。雖然孔惠嫦與楊飛燕簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，但孔惠嫦并非是想擁有該房產(chǎn)，而是想轉手以牟取暴利，《房屋買賣協(xié)議書》第四點及《房屋買賣補充協(xié)議》第一點的內(nèi)容充分體現(xiàn)了這點，因此孔惠嫦一直不肯過戶。既然沒有過戶，孔惠嫦就不能作為屋主委托君雄公司出售該房產(chǎn)。孔惠嫦通過不過戶轉手牟利的行為違反了《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第十四條第（五）“依法納稅費”的規(guī)定及《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定。其次，從孔惠嫦與楊飛燕簽訂協(xié)議所用的紙張是君雄公司的信簽、君雄公司出具給劉瓊的收據(jù)上同時有君雄公司的公章及孔惠嫦的簽名、《房屋買賣合同書（二手樓）》手寫的部分（包括中介費的約定、丙方的簽章）全都是孔惠嫦書寫，以及孔惠嫦曾是君雄公司的法人代表，劉瓊幾次去君雄公司都能見到孔惠嫦等事實，證明孔惠嫦即便不是君雄公司的工作人員，其與君雄公司的關系也是十分密切的。有如此密切的關系情況下，君雄公司刻意隱瞞孔惠嫦與楊飛燕的交易。劉瓊多次提出要和楊飛燕見面以磋商房價時，君雄公司都以楊飛燕在深圳、不肯降價的理由搪塞，只字不提孔惠嫦。2004年11月3日劉瓊在南海區(qū)行政服務中心簽訂《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》時才認識楊飛燕，事后聯(lián)系楊飛燕才知道《房屋買賣協(xié)議》、《房屋買賣補充協(xié)議》的內(nèi)容。不僅如此，在劉瓊向佛山市消費者協(xié)會投訴后，君雄公司與孔惠嫦還杜撰出所謂的《代售房屋委托書》，更為露骨的是，君雄公司為了應訴，在未得劉瓊、楊飛燕同意的情況下，利用自己拿走了所有的《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》原本的條件，在已簽訂的《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》補充部分仿造上兩個條款，企圖瞞天過海、規(guī)避法律。君雄公司這些背叛職業(yè)道德的卑劣行為已嚴重違反了《中華人民共和國合同法》第六條“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”、第四百二十五條“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告”的規(guī)定。二、君雄公司采用欺詐手段所得的15000元是非法所得，應當返還給劉瓊，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十五條的規(guī)定不得要求支付報酬。由于君雄公司的欺詐，致使買賣合同約定的價款比楊飛燕出售房屋的期望值多了25000元，即劉瓊無端要多付占了真實房價50％的價款。劉瓊已付的60000元，君雄公司僅付了45000元給楊飛燕，剩余的15000元不用付任何稅費就占為己有，這是何等的暴利！對于劉瓊來說，其與楊飛燕的房屋交易只涉及到三方，這就是賣方楊飛燕、買方劉瓊和中介方君雄公司，跟孔惠嫦是毫無關系的；在根據(jù)《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》的約定，自己付的75000元就只是給楊飛燕的，但楊飛燕只可得到50000元，這25000元的差價哪去了？毫無疑問就只能落在君雄公司的賬上了。實際上，劉瓊已付的60000元全部都是君雄公司收的，而君雄公司只付了45000元給楊飛燕，剩余的15000元理所當然屬于《商品房銷售管理辦法》第二十八條規(guī)定禁止收取的傭金以外的其他費用。君雄公司這種吃差價的行為嚴重違反了《商品房銷售管理辦法第二十八條及《國家計委、建設部關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》第六條的規(guī)定，其非法所得15000元應當返還。三、根據(jù)楊飛燕與孔惠嫦簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》，可從中得知楊飛燕是打算以5萬元的價格賣出。劉瓊已支付了45000元，根據(jù)楊飛燕與劉瓊簽訂的房屋買賣合同，尚余5000元的房款待楊及其兒子的戶口遷出后再付清，因此，劉瓊沒有拖欠買房款。君雄公司不是房屋買賣合同的賣方，無權要求劉瓊支付購房款。《房屋買賣合同書（二手樓）》及《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》并沒有約定將購房款支付給君雄公司，《房屋買賣合同書（二手樓）》第五條第三款只是約定君雄公司有代收購房款的責任，即若劉瓊將購房款交與君雄公司，君雄公司就有代收的義務，但不等于劉瓊必須將購房款交給君雄公司，劉瓊可選擇將購房款交給君雄公司或直接支付給楊飛燕，兩種支付方式具有同等的法律效果。四、劉瓊并沒有委托君雄公司辦理過戶手續(xù)，君雄公司拿走的《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》原件及房產(chǎn)證應當返還給劉瓊。綜上所述，君雄公司的上訴請求沒有事實和法律依據(jù)，請求法院依法駁回其上訴請求！

　　上訴人劉瓊亦不服，向本院提起上訴稱：一、被上訴人與孔惠嫦有密切的關系，以孔惠嫦的名義與楊飛燕所簽訂協(xié)議的目的并非是真正要買下房產(chǎn)，而是為了轉手牟取高額的差價。簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》、《房屋買賣補充協(xié)議》的簽訂顯然是規(guī)避法律，一審判決認定這兩份協(xié)議有效是不正確的。從孔惠嫦與楊飛燕簽訂協(xié)議所用的紙張是君雄公司的信簽、君雄公司出具給劉瓊的收據(jù)上同時有君雄公司的公章及孔惠嫦的簽名、《房屋買賣合同書（二手樓）》手寫的部分（包括中介費的約定、丙方的簽章）全都是孔惠嫦書寫，以及孔惠嫦曾是被上訴人的法人代表，上訴人幾次去被上訴人都能見到孔惠嫦等事實，證明孔惠嫦即便不是被上訴人的工作人員，其與被上訴人的關系也是十分密切的。據(jù)楊飛燕在庭上的作證可知，她原本是想委托孔惠嫦所在的公司賣房子，但孔惠嫦卻說“不如由我們公司先買下你的房子，先付部分定金，待找到買家再付余下部分”，利用楊飛燕急于用錢的心理誘使其簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》。從《房屋買賣協(xié)議書》及《房屋買賣補充協(xié)議》的內(nèi)容來看，協(xié)議關于暫不過戶、孔惠嫦有權隨時轉讓以及價格賣高部份歸孔所有、楊飛燕要與新買主辦理過戶手續(xù)等約定與房屋買賣的性質(zhì)格格不入，很顯然孔惠嫦是為了賣而買，她根本沒想要這套房屋，而是利用自己在被上訴人從事房產(chǎn)中介的信息優(yōu)勢低買高賣，簽訂《房屋買賣協(xié)議書》不過是想規(guī)避《商品房銷售管理辦法》“不得收取傭金以外的其他費用”的規(guī)定。根據(jù)《國家計委、建設部關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》，有資質(zhì)的中介公司辦理房產(chǎn)中介業(yè)務的傭金尚且不許超過3%，法律又怎會容許個人賺取遠遠超過傭金的差價而且不用繳納一分稅費呢？根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條的規(guī)定“房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記”，要繳納了相關稅費再辦理權屬登記后孔惠嫦與楊飛燕簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》才生效，孔惠嫦才有權出售該房產(chǎn)。被上訴人作為專業(yè)的房產(chǎn)中介公司，不可能不知道法律的規(guī)定，那為什么還要與孔惠嫦簽訂所謂的《代售房屋委托書》？顯然就是想通過這些舉措來掩飾被上訴人賺取高額差價的非法性。二、被上訴人在整個居間代理過程中，明顯存在欺詐、隱瞞重大事實及其他違反職業(yè)操守的行為，但一審判決對該事實卻置若罔聞。首先，一審判決確認“孔惠嫦委托被告君雄公司對外銷售佛山市南海區(qū)桂城疊北澳邊村100－101號301房”，但《房屋買賣合同書（二手樓）》、《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》上的出讓方都是楊飛燕，房產(chǎn)證的權利人也是楊飛燕，被上訴人既然知道楊飛燕是以50000元的價格轉讓該房產(chǎn)給孔惠嫦、真正的委托人是孔惠嫦而不是楊飛燕，并且應知道這些事實對上訴人決定是否買房、出價多少有重大的影響，但仍刻意隱瞞這些事實，致使上訴人一直以為賣家就是楊飛燕，絕對想不到自己幾次去到被上訴人處都能見到的孔惠嫦竟是賣家，更不會料到自己要買的房子居然已過了一手、房價已抬高了25000元！其次，上訴人曾多次要求見楊飛燕以磋商房價，但君雄公司的工作人員以楊在深圳、楊對房價不肯讓步等理由推托，但楊飛燕在一審作證時說被上訴人根本沒有提過 “劉瓊要和我磋商房價”。被上訴人根本不想讓上訴人與楊飛燕見面，害怕被戳穿了真相。根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，被上訴人只作為中介方起到向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托的雙方要求見面磋商房價是正當、合理的要求，也是君雄公司應盡的義務之一，但被上訴人竟用謊言來阻礙，說白了就是為了高額的差價順利到手。第三、更為惡劣的是，被上訴人利用自己占有全部《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》的條件，竟不顧其只是居間人的身份，居然在《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》補充協(xié)議部份偽造上與劉瓊毫不相關的第④、⑤條，企圖瞞天過海、規(guī)避法律，其做法是何等惡劣！三、上訴人是受到被上訴人的欺詐和隱瞞才同意了75000的價格，因此關于75000的價格約定無效。楊飛燕賣房的期望值是50000元，可視雙方的成交價格為50000元。被上訴人的欺詐和隱瞞行為已讓劉瓊多付了15000元，其非法所得應予返還，并且依法不得要求支付傭金。正是被上訴人實施了如第二點所述的欺詐和隱瞞行為，上訴人才同意以75000元的價格買下房子，如果上訴人知道自己要買的房子已過了一手、房價被抬高了25000元，她肯定是不會要的。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，這約定是可撤銷或變更的，但鑒于上訴人已對房屋進行了裝修并搬入居住，撤銷上訴人與楊飛燕的房產(chǎn)買賣將會損害上訴人的合法利益。根據(jù)孔惠嫦與楊飛燕簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》，可知楊飛燕賣房的期望值是50000元，因此，雙方的成交價格可視為50000元。對于上訴人來說，其與楊飛燕的房產(chǎn)交易只涉及到三方，這就是賣方楊飛燕、買方劉瓊和被上訴人，跟孔惠嫦是毫無關系的。上訴人已付了60000元，全部都是被上訴人收的，而君雄公司只付了45000元給楊飛燕，剩余的15000元在上訴人看來顯然是入了被上訴人的帳，這15000元理所當然屬于《商品房銷售管理辦法》第二十八規(guī)定禁止收取的傭金以外的其他費用，應當返還給上訴人。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十五條的規(guī)定，被上訴人由于欺詐和隱瞞，不得要求支付報酬。綜上所述，被上訴人作為中介公司，不但不維護上訴人的利益，而是處心積慮地采用隱瞞重大事實及欺詐的手段達到牟取暴利的目的，其行為已使上訴人造成了損失，但一審判決卻并未能查明事實，沒有切實維護上訴人的合法權益，特向貴院提起上訴，希望貴院能公正裁決。請求：1、撤銷原審判決的第二、三項，判令被上訴人返還上訴人多付的15000元；2、一、二審的訴訟費由被上訴人承擔。

　　君雄公司辯稱：1、孔惠嫦于1996年至2002年9月是君雄公司的法定代表人，孔惠嫦已于2002年9月離開君雄公司，君雄公司也變更了法人，孔惠嫦在君雄公司任職期間，之前很多客戶，如有問題都要找到孔惠嫦來解決，所以孔惠嫦雖然已離開了君雄公司，但如有客戶要找孔惠嫦時，孔惠嫦都要回君雄公司幫助之前的客戶解決問題，劉瓊認為孔惠嫦與君雄公司有密切的關系，甚至認為孔惠嫦是君雄公司的員工，請問：在這樣的情況下如何來界定孔惠嫦與君雄公司的關系呢？ 2、被上訴人劉瓊認為孔惠嫦買楊飛燕的房子，是為了賣而買，這個問題，孔惠嫦與楊飛燕在房屋買賣協(xié)議書上已明確了，孔惠嫦為幫助楊解決困難而買，楊飛燕同意孔惠嫦暫不過戶，并明確了孔向楊支付了購房定金后，孔隨時可以賣給他人，賣高的全部歸孔所有，請問：哪條法律規(guī)定，只可買，不可賣？不能賺取差價？3、孔用了君雄公司的便箋與楊簽定房屋買賣協(xié)議書，但沒有加蓋君雄公司任何有效的印章，請問：劉瓊有何證據(jù)證明孔是君雄公司的員工？有何證據(jù)證明該房屋是君雄公司買下來牟取高額差價？4、劉瓊在整個上訴過程中，都是告君雄公司以欺詐行為進行房地產(chǎn)中介，羅列一大堆所謂違反哪一條哪一條規(guī)定等等，劉瓊買該房屋是經(jīng)過自己的深思熟慮，對該房屋的位置，面積、結構、價值、價格等情況了解后自愿，同意以75000元的價格購買該房屋，并同意支付辦理該房屋過戶的全部稅費，整個過程，君雄公司以及任何人沒有強迫劉瓊要購買該房屋，而是后來由于劉瓊知道了楊飛燕是以50000元的價格賣給孔惠嫦的情況下，就推翻自己親手所簽定的所有合同價格以及付款時間等條款，請問，君雄公司又有何欺詐行為？違反了哪一條規(guī)定？劉瓊你是否有丁點的誠信及道德操守？5、劉瓊不論與君雄公司簽定的房價，以及與原業(yè)權人楊飛燕簽定的房價都是以75000元的價格購買，而且劉瓊已于2004年11月1日已收樓并入住，君雄公司沒有損害劉瓊的任何利益，請問？君雄公司又有何欺詐行為？違反了哪一條規(guī)定？6、被上訴人劉瓊認為，孔惠嫦與楊飛燕所簽定的房屋買賣協(xié)議書以及補充協(xié)議書無效。君雄公司認為：最具法律發(fā)言人是楊飛燕與孔惠嫦，如果楊飛燕認為與孔惠嫦所簽定的協(xié)議無效的話，應該由楊飛燕主張，而不是被上訴人劉瓊。同時，楊飛燕對于孔惠嫦以及君雄公司對該宗房屋買賣的整個操作過程均沒有任何意見，也沒有損害任何人的利益，請問，君雄公司又有何欺詐行為？違反了哪一條規(guī)定？7、被上訴人劉瓊上訴君雄公司扣壓了辦證資料是沒有事實證據(jù)的。因為孔惠嫦與楊飛燕于2004年9月2日簽定的房屋買賣協(xié)議書第二頁已注明：楊飛燕（甲方）已將該房產(chǎn)證交給孔惠嫦（乙方）保管，房屋所有權證編號：粵房字第4893817號，孔惠嫦委托君雄公司賣該房屋時，孔也沒有將房產(chǎn)證交給君雄公司保管。8、被上訴人劉瓊上訴君雄公司無權追收房款，君雄公司是根據(jù)與孔惠嫦簽定的代售房屋委托書第三條規(guī)定以及與劉瓊簽定的房地產(chǎn)買賣合同書第五條第三款規(guī)定執(zhí)行，有權代孔惠嫦追收劉瓊所欠款項。孔惠嫦收到購房尾款10000元后，即將辦證資料全部交給劉瓊。9、被上訴人劉瓊認為該宗房產(chǎn)交易只是涉及三方：賣方楊飛燕、買方劉瓊、中介方君雄公司，根本與孔惠嫦毫無關系，而且房價應該是50000元而不是75000元，對此，劉瓊是沒有法律依據(jù)的，因為劉瓊所簽定的房價都是以75000 元購買，同時君雄公司是受孔惠嫦委托出售該房屋，而不是受楊飛燕委托出售該房屋，被上訴人劉瓊認為跟孔惠嫦毫無關系，這個原則性問題，要經(jīng)孔惠嫦與楊飛燕同意，并以事實為根據(jù)，以法律為準繩來判定。綜上所述：由于被上訴人劉瓊沒有誠信，缺乏商業(yè)道德，推翻自己親手所簽定的全部合同條款及房價。惡意編造，羅列一大堆的所謂欺詐等詞語，來打擊污蔑君雄公司，以其達到自己可以買到一間理想的平價樓而不顧一切后果，被上訴人劉瓊的上訴請求是沒有事實和法律依據(jù)的，請求法院依法駁回其上訴請求，維護與支持君雄公司的合法權益，請求中院依法判決。

　　經(jīng)審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　本院認為：上訴人君雄公司以上訴人劉瓊沒有繳齊購房款為由扣壓其辦理房產(chǎn)過戶所需要的有關資料，因該糾紛實際上是上訴人劉瓊與孔惠嫦、楊飛燕之間房屋買賣合同的糾紛，上訴人君雄公司只是受孔惠嫦委托代為辦理房屋買賣過戶手續(xù)，并非該買賣合同關系的當事人，原審判決要求上訴人君雄公司將此資料交給上訴人劉瓊，并無理據(jù)，應予糾正。上訴人君雄公司依法為上訴人劉瓊提供中介服務，上訴人劉瓊并無證據(jù)證明上訴人君雄公司在提供服務過程中存在違反居間合同或法律法規(guī)的情形，故上訴人劉瓊應按照約定支付中介費1000元給上訴人君雄公司。根據(jù)《代售房屋委托書》的約定，孔惠嫦只是委托君雄公司代收購房定金以及房款，且君雄公司與劉瓊之間并不存在代收房款關系，故君雄公司不是訴爭買賣合同的當事人，其身份只是房地產(chǎn)中介人，上訴人劉瓊與上訴人君雄公司只是存在居間合同關系。上訴人劉瓊與孔惠嫦之間關于買賣合同關系的糾紛不屬本案審理范圍，原審法院對此進行實體審理，并不妥當，應予糾正。綜上，原審判決認定事實清楚，但適用法律不當，應予糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第（二）項之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷佛山市南海區(qū)人民法院（2005）南民三初字第78號民事判決第一項；

　　二、維持佛山市南海區(qū)人民法院（2005）南民三初字第78號民事判決第二、三、四項；

　　三、駁回上訴人劉瓊的訴訟請求；

　　四、駁回上訴人佛山市君雄房地產(chǎn)服務有限公司的其他訴訟請求。

　　本案二審受理費1060元，由上訴人劉瓊、上訴人君雄公司各負擔530元。本案一審受理費610元，由劉瓊負擔，一審反訴費450元，由君雄公司負擔405元，劉瓊負擔45元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長　吳 建 興

　　審 判 員　林 義 學

　　代理審判員　吳 亞 平

　　二 0 0 五年八月十九日

　　書 記 員　曹 新 娟