房地產(chǎn)合同是眾多合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，《合同法》的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)批準(zhǔn)、登記手續(xù)，這樣合同才能產(chǎn)生法律效力。 二、無效商品房買賣合同的處理 《合同法》第56條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價被償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。” 無效的房地產(chǎn)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是：(一)返還財產(chǎn)或折價賠償；(二)賠償損失。對于非過錯方也需承擔(dān)一定的法律后果，但在具體處理上，應(yīng)遵循以下原則。 (一)公平原則 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是一種民事活動，《民法通則》第4條規(guī)定：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對無效房地產(chǎn)合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而導(dǎo)致租賃合同無效時，租賃關(guān)系無效，承租方應(yīng)將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節(jié)，承租方既便沒有過錯，但其確實也使用了出租方的房屋，屬實際受益人，應(yīng)考慮讓無過錯的承租方支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理(租金的確定可通過估價部門進行評估)。 (二)避免累訟原則 房地產(chǎn)合同糾紛案件中往往存在多種法律關(guān)系，對一種法律關(guān)系認(rèn)定無效后，會影響到其他的法律關(guān)系，因此，在無效房地產(chǎn)合同的處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。比如在確權(quán)案件中同時存在房屋抵押關(guān)系和房屋買賣關(guān)系，如果認(rèn)定買賣關(guān)系有效，抵押關(guān)系無效，這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問題，應(yīng)責(zé)令有關(guān)當(dāng)事人中止他項權(quán)利登記備案，以保證買賣關(guān)系的確認(rèn)。