房地產(chǎn)合同是眾多合同中性質(zhì)較為特殊的一類(lèi)合同，此類(lèi)合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，《合同法》的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理相關(guān)批準(zhǔn)、登記手續(xù)，這樣合同才能產(chǎn)生法律效力。 二、無(wú)效商品房買(mǎi)賣(mài)合同的處理 《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律拘束力。”第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)被償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?無(wú)效的房地產(chǎn)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處理。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是：(一)返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；(二)賠償損失。對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也需承擔(dān)一定的法律后果，但在具體處理上，應(yīng)遵循以下原則。 (一)公平原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《民法通則》第4條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。在對(duì)無(wú)效房地產(chǎn)合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而導(dǎo)致租賃合同無(wú)效時(shí)，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方應(yīng)將房屋交還出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，應(yīng)考慮讓無(wú)過(guò)錯(cuò)的承租方支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理(租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門(mén)進(jìn)行評(píng)估)。 (二)避免累訟原則 房地產(chǎn)合同糾紛案件中往往存在多種法律關(guān)系，對(duì)一種法律關(guān)系認(rèn)定無(wú)效后，會(huì)影響到其他的法律關(guān)系，因此，在無(wú)效房地產(chǎn)合同的處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。比如在確權(quán)案件中同時(shí)存在房屋抵押關(guān)系和房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，如果認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，抵押關(guān)系無(wú)效，這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問(wèn)題，應(yīng)責(zé)令有關(guān)當(dāng)事人中止他項(xiàng)權(quán)利登記備案，以保證買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的確認(rèn)。