【案情】

原告**公司(住所地在B區(qū))為購(gòu)買位于A區(qū)內(nèi)的廠房，作為合同的乙方與作為合同甲方的被告**公司簽訂了工業(yè)用房買賣合同。合同第十六條約定了爭(zhēng)議解決方式：“本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向乙方所在地人民法院起訴。”雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛，原告向不動(dòng)產(chǎn)所在地即A區(qū)法院起訴。被告認(rèn)為本案對(duì)管轄進(jìn)行了約定，應(yīng)由乙方所在地即B區(qū)法院管轄。

【分歧】

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案交易標(biāo)的為位于A區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房，應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)糾紛，屬于專屬管轄范圍，雙方對(duì)糾紛解決方式的約定違反了專屬管轄的規(guī)定，應(yīng)為無效，本案應(yīng)由A區(qū)法院管轄。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案交易標(biāo)的雖為不動(dòng)產(chǎn)，但案件本質(zhì)上屬于合同糾紛，應(yīng)適用合同糾紛管轄的一般規(guī)定，尊重當(dāng)事人對(duì)管轄權(quán)的約定，應(yīng)移送乙方所在地即B區(qū)法院管轄。

【評(píng)析】

筆者同意第二種觀點(diǎn)。

1.專屬管轄中的不動(dòng)產(chǎn)糾紛僅限于不動(dòng)產(chǎn)的部分物權(quán)糾紛。專屬管轄是對(duì)當(dāng)事人訴權(quán)處分的一種限制，是訴訟程序上的強(qiáng)制性規(guī)定，不允許當(dāng)事人通過合意進(jìn)行變通，所以應(yīng)從嚴(yán)把握，盡可能限定在確有必要的范圍內(nèi)。根據(jù)新民訴法司法解釋，不動(dòng)產(chǎn)糾紛是指“因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”。根據(jù)“法無禁止即自由”的法治思想，對(duì)當(dāng)事人訴權(quán)的限制不應(yīng)擴(kuò)張至不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)糾紛。對(duì)于雖然與不動(dòng)產(chǎn)有牽連關(guān)系但本質(zhì)屬于債權(quán)糾紛的案件(如購(gòu)房款糾紛等)不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛;同時(shí)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)糾紛，也僅限定在“因權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的”物權(quán)糾紛，除此之外的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛，也不屬于專屬管轄范圍，應(yīng)該賦予當(dāng)事人對(duì)管轄的選擇權(quán)。

2.只有特殊類型的合同糾紛按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。根據(jù)新民訴法司法解釋規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。這是法院在具體適用法律過程中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛的一個(gè)補(bǔ)充，是考慮到這些特殊類型的涉及不動(dòng)產(chǎn)的合同糾紛都會(huì)涉及當(dāng)?shù)氐耐恋爻邪?jīng)營(yíng)政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄，有利于案件的審理和后期的執(zhí)行，更有利于統(tǒng)一裁判尺度，避免引起群體性糾紛等。對(duì)于不屬于這幾種特殊類型的不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛，不應(yīng)納入專屬管轄范圍。