租房被法院拍賣租賃關系是否繼續有效

2011年5月29日，閆某、張某與馮某簽訂《房屋租賃合同》，約定馮某承租閆某、張某自有的一至四層商業用房;租賃期限為2011年6月1日至2031年5月31日止;租賃費為：2011年6月至2021年5月，年租金為40萬元;2021年6月至2031年5月，年租金為50萬元。合同第十九條約定乙方不用經出租人同意可以轉租或轉讓，但必須履行告知義務。合同第十二條約定合同可以解除的條件，1、拖欠租金累計達十二個月;2、利用承租房屋進行違法活動。租金可以每年支付一次，未約定具體的支付時間。合同簽訂后雙方履行至2014年9月。

2014年9月，法院依據發生法律效力的民事調解書，依法委托拍賣行拍賣被執行人張某、閆某所有的一至四層商業用房。在2014年8月1日舉行的拍賣會上，買受人薛某以16170000元最高價競得。2014年9月10日，法院執行裁定書裁定張某、閆某所有的一至四層商業用房自該裁定送達買受人薛某時轉移。2014年10月10日，房產管理局向薛某頒發房權證書。2014年11月12日，法院執行局告知馮某，法院委托拍賣行已將涉案房屋賣予原告薛某，同時告知馮某將涉案房屋的租賃費交予財產買受人薛某。2015年9月24日，原告委托律師向馮某快遞郵寄律師催告函，內容為催要2014年10月10日之后的房屋租賃費，馮某未交納。2015年9月30日薛某向法院起訴，要求法院依法判令解除2011年5月29日馮某與閆某、張某的簽訂《房屋租賃合同》，二、判令馮某支付房屋租金40萬元。

法院判決：馮某支付租金

法院經審理認為，2011年5月29日，閆某、張某與馮某簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當事人真實意思表示，內容不違反國家法律法規的強制性規定，雙方當事人均應及時履行自己的義務。2014年9月10日，薛某通過拍賣競得馮某與閆某、張某簽訂的《房屋租賃合同》中約定房屋，10月10日，房產管理局向薛某頒發涉案房屋房權證書，閆某、張某與馮某簽訂的《房屋租賃合同》繼續有效并嚴格履行，同時薛某依據對涉案房屋的所有權取得了該房產的收益權。根據涉案《房屋租賃合同》第十二條約定，承租人拖欠租金累計達十二個月出租方享有解除合同的權利。自2014年10月10日薛某取得涉案房屋所有權至2015年10月10日，馮某未支付任何涉案房屋租金，故《房屋租賃合同》約定合同解除的條件已經成就。原告請求解除合同，給付租金的訴訟請求符合法律規定，依法予以支持。

律師說法：租賃關系是否繼續有效

《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”

本案中，張某等人與馮某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，故合法有效。當事人應自覺履行合同約定的義務。現租賃期尚未屆滿，法院依據發生法律效力的民事調解書，委托拍賣行拍賣了該房屋，按照上述法律規定，該房屋在租賃期間所有權發生變動，不影響租賃合同的效力。故該《房屋租賃合同》繼續有效，現薛某購得該房，享有對該房屋的收益權，馮某應按照合同約定按時支付租金給房屋買受人薛某。

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