1、如何理解、適用“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的法律規定?

《城市房地產管理法》第三十七條第六項規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。對于違反這一規定而進行房地產轉讓的合同效力問題，實踐中掌握得并不一致。有的認為轉讓行為有效，其理由在于，這條規定是基于行政管理的目的而規定的，在理論上屬于取締規定，并不能否認轉讓合同的效力。有的認為轉讓行為無效，其理由在于，既然法律是這樣規定的，就應該嚴格遵守。

與會代表認為，這個問題急需統一裁量標準，并認為轉讓未依法登記領取權屬證書的房地產，轉讓合同的效力不能一概認定為無效。根據《合同法》第五十一條的規定，這種轉讓行為屬于無權處分，其效力也應當是待定的：如果出賣人以后辦理了權屬登記手續，即其以后取得了處分權，則轉讓行為的效力由待定狀態轉為有效狀態;若出賣人以后無法取得處分權，則轉讓行為的效力才從待定狀態轉為無效狀態。

與會代表還認為，適用該規定時，具體可分三種情形處理。第一，基于生效裁判而取得的場合，因這種取得方式是法定主義的取得方式，公開作出、宣布的生效裁判客觀上已經起到了公示的作用。因此，自裁判生效之日起，取得人已經取得了房屋的所有權，雖未依法登記領取權屬證書即將房屋又出售給他人的，無論是處分行為還是負擔行為(買賣合同)的效力都不會受到影響，都應當是有效的。基于這種轉讓行為，雖然需要補辦有關登記手續，但買受人對房屋所享有的權利已毋庸置疑。第二，因繼承或建造而取得房屋，應進行物權公示，即依法登記領取權屬證書，在此之前不能謂取得人已取得了所有權，故其將房屋又出賣于他人的，實為無權處分行為，買賣合同的效力應當是待定的，尚需根據以后的情況最終確定其是有效的還是無效的。但有觀點認為，這種情形與出賣他人之物不同，如果取得人提供充分證據其是事實上的權利人，可以認定轉讓合同有效，并判決出賣人必須先將房屋登記于自己名下，再過戶登記于買受人名下。第三，經過審查，若出賣人能夠依法登記領取權屬證書但故意拖延辦理的，可以認為出賣人嗣后(即買賣合同訂立后)是能夠取得處分權的，因此買賣合同的效力應當由待定狀態轉為有效，對出賣人的無效主張不予支持。

2、關于不動產登記公信力制度的保護范圍

不動產登記具有權利正確性推定的作用和社會公信力。不動產登記簿上登記的不動產權利狀況推定為實際的權利狀況，即使是登記的權利狀況于實際的權利狀況不一致，法律仍保護善意的第三人對登記簿所公示的權利狀況的信賴。善意的第三人可以取得相應的不動產的權利。但在買受人取得不動產權利之前，第三人主張對該房屋享有所有權，并主張該買賣合同無效，如果審查結果認為第三人確為真正的所有權人，如何保護買受人?該房屋買賣合同能否繼續履行?

一種意見認為，不動產物權公信原則是指任何人因為相信登記記載的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易，該項交易應當受到保護。從法律規定來看，房屋既然登記在出賣人的名下，那么他就有處分權，因此買賣合同是有效的;從價值導向來看，既然要保護交易安全，就應當繼續履行合同。至于實際權利人，可通過向出賣人主張返還不當得利的方式得到救濟。

另一種意見認為，不動產登記的公信力制度要求在出賣人與買受人之間已經完成了物權轉移。也就是說，在出賣人與買受人之間尚未完成物權轉移時，若經審查發現，原來出賣人并非真正的權利人，就無權處分該房屋，轉讓合同效力待定。既然真正的物權人主張權利，說明其對出賣人的處分行為持否認態度，是不追認的，該買賣合同為無效合同，因此也無繼續履行的可能與必要。至于買受人的保護問題，可以通過追究出賣人的締約過失責任、責令其賠償買受人的信賴利益損失予以解決。

3、關于“一房兩賣”糾紛中確定房屋產權歸屬的原則

“一物二賣”的問題，是一個在實踐中經常會發生的問題。“一房兩賣”的問題，即是其中一例。與會代表認為，只要不動產權利登記在出賣人名下，不論其出賣了幾次，幾個買賣合同都是有效的。若出賣人與后一買受人惡意串通，損害前一買受人利益的，則后一買賣合同應當確認為無效合同，由前一買受人取得房屋的所有權;若出賣人的后一出賣行為具備撤銷權行使條件的，則前一買受人也可以行使債權人的撤銷權，以保全其得以向出賣人主張的房屋交付請求權。

在數個買賣合同均有效的前提下，出賣人“一房兩賣”甚至多賣的，若數個買受人均未辦理產權過戶登記手續，當其都要求實際履行合同、交付房屋時，如何處理?根據什么原則確定房屋產權的歸屬?

一種意見認為，應當結合一定的事實因素或者一定的社會政策來判斷：如果數個買受人中，已經有人占有了該房屋并進行了裝修添附，那么可以決定由占有的買受人取得房屋的所有權。這是經濟效益原則的體現。如果買受人都沒有實際占有房屋的，那么應由第一個訂立買賣合同的買受人取得所有權。這是誠實信用原則的體現。

另一種意見認為，到底由誰取得房屋的所有權，應當由出賣人決定，即由出賣人選擇向誰交付。這是意思自由原則的要求與體現，而且出賣人作出的這一選擇，是以其將向其他未被選擇的買受人承擔違約責任為代價的，因此，對出賣人的這一選擇，沒有理由不予尊重。這一原則，可以概括為出賣人自由選擇交付原則。

4、關于處理夫妻共有房屋買賣糾紛的價值取向

夫妻如何行使財產權利，不僅關系到夫妻本人的利益，而且關系到與夫妻發生種種民事交往的第三人的利益。夫妻一方與他人訂立買賣合同出賣共有房產，另一方卻主張買賣合同無效，在保護夫妻另一方與交易相對人的合法權益之間，民事法官應當如何取舍?這確是審判實踐中一個難題。

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第二項規定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。但適用該規定時，誰應當對該“理由”承擔舉證責任?

與會代表一致認為，對該“理由”的舉證責任，應當由買受人來承擔，因為該“理由”是構成其善意信賴的客觀基礎，而買受人既然應當對其善意的信賴承擔舉證責任，當然應當對其據以信賴的客觀基礎即該“理由”承擔舉證責任，只有如此才能證明其信賴是善意的，這樣才可以獲得保護。這一點與夫妻之間約定財產制對外效力的證明責任不同。司法解釋對后者采取的是有利于保護第三人的做法，即夫或妻若想以夫妻之間關于財產的約定來對抗第三人，舉證責任在夫妻一方，其必須能夠證明該第三人明確、清楚地知道夫妻之間的約定，才可以對抗第三人。因此，在因夫妻一方出賣共有房屋而引發的糾紛中，要注意保護夫妻關系中另一方的合法權益，防止片面強調保護交易安全而忽視保護夫或妻對共同共有的房屋的權利，特別是如果夫妻只有一套住房，且為必需的生活資料，在認定房屋買賣合同的效力時，必須從嚴掌握。