《民事審判指導與參考》自34輯始每期均刊登案例，并由最高法院民一庭法官撰稿表述裁判觀點，具有較高的參考價值。作者在整理時，就案例及相關內容進行了簡化。

文后另附審判研究公眾號編發的《民事審判指導與參考》30個婚姻與繼承案例、最高法院10批52個指導性案例裁判觀點集成，以及2013-2015年最高法院公報案例裁判規則等18篇內容閱讀鏈接。

01.小區一層業主拆墻改門、搭建臺階是否構成侵權|第34輯

案情摘要

2004年李某購買了某小區3號樓1門102室，購買協議約定雙方應當遵守國家及當地的規定對樓房進行管理和維修，裝飾及改造。其后李某與物業公司簽訂了物業管理維修(裝修)協議，約定李某應當遵守建設部《建筑物裝飾裝修管理規定》及《家庭居室裝飾裝修施行管理辦法》，違反規定李某承擔全部責任，物業公司有權要求恢復原狀。李某不得改變用途，不得擅自侵占共有部位。協議明確承重結構包括外墻墻體、基礎等為共有部位。李某2005年2月取得個體工商戶執照，經營場所為其住宅地址。2005年7月李某將其住宅一間居室的窗戶下面的墻拆除，改建為食品銷售處的進出門，并且搭建了臺階。物業公司要求李某恢復原狀，李某認為對于窗戶以下多少米是共有部位不明確，而且獲得了營業執照，不同意恢復。

法院處理

一審法院認為李某侵犯了住宅共有部位，按照法律規定及合同約定，物業公司有權要求李某恢復原狀。判決恢復原狀。雙方未上訴。

最高法院民一庭意見

依照法律規定及雙方合同中對住宅共有部位和自用部位的界定，李某擅自拆窗改門、搭建臺階的行為侵占了住宅的共有部位，超出了正當行使權利的界限，妨礙了物業公司的正常管理秩序，屬于侵權行為。依照法律及合同約定，物業公司有權要求李某拆除搭建的臺階、恢復原狀。人民法院應依法支持物業公司的訴訟主張，對李某的侵權行為予以糾正。

02.部分業主以違反法定程序為由請求撤銷業主大會決定，人民法院應否受理|第34輯

案情摘要

某小區建筑外墻面及樓道墻面脫落嚴重，業主大會經研究決定籌資進行粉刷，決定作出后，23戶業主以業主大會決定違反法定程序為由，向法院起訴要求撤銷該決定。

法院處理

一審法院認為本案不屬于法院民事案件范圍，可以向地方人民政府有關部門申請解決，駁回23戶業主起訴。二審認為現行法律并未將此類糾紛排除在人民法院審理范圍，裁定撤銷一審裁定，指定一審法院審理本案。

最高法院民一庭意見

業主以違反法定程序為由請求撤銷業主大會作出的決定，人民法院應當受理并對業主大會所作的決議是否符合法定程序進行審查。

03.居民住宅外墻面所有權屬于誰|第35輯

案情摘要

李某、王某及張某住某小區，三人自有住房均位于該小區臨街樓房三層，彼此為鄰，臨街的一、二層被建設銀行購買用于經營日常業務。2007年11月建設銀行與李某、王某及李某簽訂合同，約定銀行在三人住宅外墻面掛銀行招牌，年租金2萬元。租金從2008年1月1日開始支付。2007年12月銀行在外墻面掛上招牌，2008年1月1日支付2萬元租金給三人。小區業主委員會得知后，要求三人將租金交給業委會，三人不同意，全體業主100戶向人民法院起訴要求收益歸全體業主。

法院處理

一審法院認為銀行沒有使用其他業主的墻面，判決駁回原告的訴訟請求。二審改判支持了原告的訴訟請求。

最高法院民一庭意見

依照《物權法》第70條規定，居民住宅小區的外墻面不屬于專有部分，單個居民對與其專有部分緊密相聯的外墻面不擁有所有權。居民住宅小區的外墻面屬于全體業主所有。居民住宅小區對其緊密相聯的外墻面擁有合理使用的權利，這一權利是業主專有權利的合理延伸。合理使用的標準有二：一是不以盈利為目的，而是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時又不損害小區其他業主的共有利益。業主對與其緊密相聯的外墻面合理利用也要符合市政管理的規定，同時要正確處理相鄰關系，不得侵害相鄰業主的權益。小區內獨棟別墅的外墻面屬于獨棟別墅的所有權人。

04.不動產權屬證書是權利人對該不動產享有物權的證明|第38輯

案情摘要

2000年9月吳某與**信公司簽訂了商品房買賣合同，購買了該公司開發的兩套商品房，總價770多萬元，吳某與銀行簽訂了貸款合同，貸款616萬元，期限20年。2002年11月鄭某與吳某簽訂協議，內容為吳某購買的2套住房實際為鄭某所有，因鄭某無戶口不具備購買條件，以吳某名義購買，實際付款人是鄭某，吳某對房屋不享有權利也不承擔風險。同時因該房屋在吳某名下，為了出租經營該房屋，吳某出具委托書。后吳某出具了委托書給鄭某。2007年3月房管局向吳某頒發了房產證。因雙方發生爭議，鄭某向法院起訴，要求確認上述房產歸其所有。訴訟中鄭某提供了吳某名義的存折，購房發票原件，明確陳述了貸款銀行及每月還款的情況，吳某對付款的時間、數額、地點不能陳述，對存折開戶日期也陳述錯誤。吳某認為購買了房屋，取得了產權證書，雙方簽訂的協議無效，雙方屬于債務糾紛，不能對抗吳某取得所有權。

法院處理

一審法院確認房屋歸鄭某所有，吳某不服上訴，二審認為吳某取得產權證書，可以推定是權利人，但是依據雙方的協議、發票等證據，可以證明吳某取得上述房屋所有權系受鄭某的委托，鄭某享有事實上的所有權，鄭某有權要求吳某注銷產權登記，將房屋變更登記至鄭某名下，駁回吳某上訴，維持原判。

最高法院民一庭意見

根據《物權法》第17條的規定，不動產權屬證書是權利人享有不動產的證明。該證書是權利的外在表現形式，只具有推定的證據效力，與實際權利狀況不一定完全吻合。原告認為該權屬證書記載的權利人錯誤，對該不動產主張權利的，有責任提供證據加以證明。如果證據足以證明原告才是真正的權利人的，應當否定不動產權屬證書記載的權利人的權利，支持原告的訴訟請求。

05.限制業主專用部位所有權的業主公約或者章程的效力問題|第41輯

案情摘要

原告834人，被告38人均為某商廈的業主，某商廈的業主在其內部有1344個商鋪。2002年1月25日業主正式開始經營，2004年10月召開了首屆業主大會，制定了《章程》和《公約》，《章程》第11條規定：“業主代表大會作出的修改業主委員會章程、業主公約、業主代表大會議事規則，選聘、解聘或者變更物業管理企業，專項維修基金使用和統籌方案的決定，分擔業主委員會活動經費重大事項的，必須經全體業主所持投票權的2/3以上表決通過。對一般事項的決定須經業主代表大會與業主代表1/2以上通過。第19條規定：“業主委員會履行以下職責：……(3)選聘物業管理企業與經營管理企業，并與物業管理企業與經營管理企業訂立、變更物業管理聘用合同和經營管理委托合同……”第24條規定：“業主委員會經營管理有關事項需由擁有本樓宇內所有房產權和經濟利益相同的業委會委員商議通過后形成方案，提交業主代表大會表決通過。”

《公約》約定了物業和經營管理的問題，第3條規定：由業委會根據業主代表大會的授權，征求本樓宇在內所有房產權和經濟利益相同的業主意見，表決通過后以合同形式分樓宇所有權分別委托一個經營管理公司實施統一專業化經營管理服務。業主委員會可以通過招標或者其他方式選聘經營管理公司，并與業主代表大會選定的經營管理公司訂立、變更或者解除委托管理合同。選聘的經營管理公司有權對商場布局進行統一設計、統一布局、統一經營、統一管理，統一財務核算。選聘的經營管理公司不得改變本樓宇內原有的設計經營方案。

2006年9月根據部分業主提議，業主對《章程》和《公約》進行修改，在《章程》11條后增加“業主委員會可以根據多數業主意見，授權經營企業對整體布局進行調整和招商。”“業主委員會設立監督組，對經營管理企業的招商、財務、現場管理等進行監督管理。”《章程》24條后增加“業主委員會所授權聘請的經營管理企業對教育布局進行統一招商、統一布局、統一經營、統一管理、統一財務核算。”《公約》第3條“選聘的經營管理公司不能改變本樓宇內原有設計經營方案”改為“選聘的經營管理公司不能改變本樓宇內的設計建設方案。”有946個鋪位的業主在修改說明上簽名，同意修改。2005年商廈存在部分業主自營，部分業主委托經營的情況，2007年7月業委會根據大多數業主的意見與某經營服務有限公司簽訂《委托經營管理合同》，明確鑒于1344個鋪位業主中1188個業主與服務公司簽訂了委托經營合同，超過了2/3，根據《公約》第三條的約定，業主委員會與服務公司簽訂合同。到開庭前總計1190個業主與服務公司簽訂了委托經營合同。因部分業主不同意將鋪位交付服務公司，原告起訴要求確認《章程》、《公約》有效，確認業主委員會與服務公司簽訂的《委托經營管理合同》有效。被告認為業主自營還是委托經營，不屬于物業管理范疇，要求撤銷《章程》及《公約》，《委托經營管理合同》無效。

法院處理

一審認為《章程》和《公約》訂立、修改符合規定，業主應當受到《章程》和《公約》的約束，判決《章程》、《公約》和《委托經營管理合同》有效。被告不服上訴。

最高法院民一庭意見

根據《物權法》第76條的規定，經營性用房的專有部分具有方式不屬于業主大會的共同決定事項。業主公約或者章程作出的該專有部分是自主經營還是委托經營，由全體業主按照少數服從多數原則投票共同決定的約定無效。業主大會根據該公約或者章程作出委托經營的決定后，業主委員會與他人簽訂的委托經營合同，對未同意或者追認的業主不發生法律效力。

06.業主委員會有權保護業主共有的小區土地使用權|第41輯

案情摘要

某小區的東西南三面有圍墻，北面樓宇的一層作為商業，沒有圍墻。開發商開發該小區后又開發了某國際商務中心，與小區隔一條馬路。2006年9月開發商在小區內及東側開鑿水源熱泵抽灌井，為商務中心提供用水服務，部分井口距建筑物不足20米。2007年小區業委會、開發商、物業公司、施工單位及部分業主代表進行溝通，簽署會議紀要，明確批發商及施工單位打井施工必須取得評估報告和合法手續，在全體業主及開發商達成一致意見后才可以繼續施工。政府部門向開發商出具了處罰決定，認定鑿井行為未獲得許可，要求糾正違法行為，補辦手續，同時罰款。小區業委會起訴要求批發商停止違法建設水井，恢復原狀。

法院處理

一審法院認為開發商鑿井危機建筑安全，判決恢復原狀，開發商上訴，二審明確小區內的土地使用權屬于全體業主，開發商在小區內鑿井侵害了業主的土地使用權，駁回上訴，維持原判。

最高法院民一庭意見

小區業主在購買房屋時，一并取得建筑物區分所有權和建設用地使用權。建設用地使用權由該小區內的全體業主對小區規劃范圍內的公共空間占用的土地共同享有，其權利基于地表、地下和地上，并在該領域內排除他人的侵害和干預。當小區內的替代使用權遭受侵害時，業主委員會有權代表小區全體業主向法院提起侵權訴訟，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失，保護小區業主共有的小區土地使用權。

07.質權人將質押財產交回出質人后不再享有質權|第44輯

案情摘要

李某向劉某借款5000元，雙方簽訂合同，李某以其一頭牛作為質押交付給劉某，但是過了幾天，劉某覺得養牛麻煩，雙方又簽訂合同，以李某向劉某借牛的形式繼續占有該牛。后來，李某因結欠另一債權人張某的借款12000元，法院支持了張某的訴訟請求，法院執行無其他可供執行財產，于是對牛強制執行，劉某知道后提出書面異議，主張享有質押權。

法院處理

執行法院認為李某將牛交付給劉某，劉某如何管理法律未做規定，因此劉某仍然對牛享有質權，裁定中止對牛的執行，張某不服裁定，向法院提起訴訟，一審法院審理認定因劉某將牛交還給李某，判決劉某不再享有質押權。劉某不服上訴，二審維持一審判決。

最高法院民一庭意見

依據《物權法》第208條第1款和212條的規定，質權人將質押財產交回給出質人后不再享有質權。

08、共有人請求分割共有財產時，人民法院不宜判決分割使用權|第47輯

案情摘要

田*禾和田*穗系田*山的養子和養女，二人之間并無血緣關系。2009年、2010年田*山夫妻先后死亡，無遺囑，其法定繼承人沒有分割遺產。田*禾之母遺囑將其名下全部房產指定孫子田-瑛繼承。田*山夫妻只有一幢小樓，有7個可居住房間，但是只有一個通道，沒有獨立的衛生間，只有一個廚房，不具備分拆使用和內部分割后單獨進行產權登記，辦完養母喪事后，田*禾、田*穗和田-瑛登記為三人共有。后三人因爭議，田*穗起訴，要求分割共有房產。

法院處理

一審查明房產不具備拆分條件，經評估價值500萬元，田*禾、田*穗和田-瑛各占1/6，1/6，2/3，但是田*禾、田*穗無力支付83.37萬元，遂判決由田*穗分割一間房屋，共有衛生間、廚房和走道。三人均不服，二審判決田*穗名下的份額歸田*禾所有，田*禾分四年支付83.37萬元。

最高法院民一庭意見

按份共有人請求分割按份共有的不動產，人民法院應當依照《物權法》第一百條確定的原則予以處理。分割時，要考慮房屋是否在構造上、使用上和登記上的獨立性。根據一物一權的原則，對于不符合分割標準的不動產，應當折價拍賣、變賣取得的價款予以分割。不能保持按份共有的前提下，對不動產各部位的使用權進行分割。

09.借用賬戶與賬內資金歸屬的認定|第51輯

案情摘要

2005年11月甲公司與乙公司簽訂合作協議，約定甲公司提供資質并且同意乙公司使用甲公司的銀行賬戶進行結算，甲公司為乙公司開具發票后每噸加收8元作為利潤。協議簽訂后，乙公司實際使用了甲公司銀行賬戶，進行煤炭經營。2007年1月因甲公司拖欠丙公司230萬元，丙公司向法院起訴并且申請財產保全，法院將甲公司賬戶內150萬元予以凍結，2007年6月法院判決甲公司支付丙公司欠款230萬元及利息，判決生效后丙公司申請強制執行，法院2008年4月將150萬元扣劃至法院賬戶。乙公司2008年4月提出執行異議，法院裁定駁回。乙公司提出執行異議之訴，要求確認賬戶內的150萬元屬于乙公司所有。

法院處理

一審法院認為雖然借用賬戶協議違反規定，但是不影響合同效力，該賬戶雖然是甲公司的，但是實際控制人是乙公司，因此該賬戶的資金歸乙公司所有。丙公司不服上訴，二審認為乙公司不能取代甲公司取得賬戶所有人的地位，乙公司以甲公司名義經營，相對人仍然需要向甲公司主張權利，甲公司仍然需要對外承擔責任。雙方借用賬戶協議不能產生對抗第三人的效力，人民法院可以對該賬戶資金進行執行，撤銷一審判決，駁回乙公司訴訟請求。

最高法院民一庭意見

當事人通過簽訂賬戶借用協議等形式，導致名義存款人與實際存款人不一致時，如果名義存款人的債權人主張該賬戶內的資金作為名義存款人的責任財產清償債務，除非法律有特別規定，應當按照賬戶記載的存款人認定賬戶內資金的歸屬。

10.如何認定金融機構“貸新還舊”時抵押權的設立時間|第56輯

案情摘要

2007年12月**公司向齊魯銀行貸款7000萬元，以其一幢大樓作為抵押，同年12月30日辦理了抵押登記。2008年2月**公司將大樓整體出租給**公司，2009年12月**公司再次與齊魯銀行簽訂了7000萬元借款合同，性質為“貸新還舊”，雙方于2009年12月28日辦理了抵押權注銷手續并且重新辦理了抵押登記。2012年2月因**公司逾期還款，齊魯銀行要求行使抵押權，**公司在拍賣中競得該房產，隨后通知**公司搬遷，**公司拒絕，稱租賃在先，抵押在后，租賃合同繼續履行。**公司起訴至法院。

法院處理

一審法院認定2007年12月和2009年12月貸款具有牽連性，抵押相同，抵押未中斷。抵押2007年12月設定，早于租賃，判決**公司30日內搬遷。**公司不服上訴，二審認定原抵押債權消滅，附屬的抵押權也消滅，自2009年12月重新獲得抵押權，該抵押晚于**公司租賃，判決撤銷一審判決，駁回**公司訴訟請求。

最高法院民一庭意見

金融機構“貸新還舊”，盡管新貸款與舊貸款之間存在牽連，抵押物也是原有的物，但應當認定是以新債償還了舊債，舊的債權及其所附抵押權消滅，新的抵押權自重新辦理抵押登記時設立。

11.債務清償期屆滿后當事人間達成以物抵債協議但未履行物權轉移手續，該協議效力如何|第58輯

案情摘要

2009年9月9日陳某向廖某借款4.5萬元，約定2009年9月14日歸還，到期陳某未歸還。2009年9月15日陳某出具承諾書，承諾因到期不能歸還借款，借款自動轉為房款，注明了房屋地址，房價371440元，陳某在廖某提供的買賣合同文本落款處簽字，并且出具收條，言明收到房款5萬元。2010年4月陳某將房產證書交付給廖某，2011年8月廖某訴至法院要求將房屋過戶至其名下。陳某辯稱僅僅是委托廖某出售房屋。

法院處理

一審判決雙方已經形成買賣房屋的合意，判決支持廖某的訴訟請求，二審認為廖某沒有在合同上簽字，且物權沒有轉移，雙方是借款關系，判決駁回廖某的訴訟請求。

最高法院民一庭意見

債務清償期限屆滿后當事人達成以物抵債協議，在尚未辦理產權轉移手續前，債務人反悔不履行抵債協議，債權人要求繼續履行以物抵債協議或者要求確認所抵之物歸自己所有的，人民法院應當駁回其訴訟請求，但經釋明，當事人要求繼續履行原債權債務合同的，人民法院應當繼續審理。

徐-健整理

無錫金匯人律師事務所

（文章中人物等名稱均為化名）