個人獨資企業是指依照《個人獨資企業法》在中國境內設立，由一個自然人投資、財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對企業債務承擔無限責任的經營實體。其民事或商事活動都是以個人獨資企業投資者的個人人格或主體身份進行的;投資者對個人獨資企業享有財產的全部所有權，可以直接支配;在法律上被稱為自然人企業。

《個人獨資企業法》第十七條規定：“個人獨資企業投資人對本企業的財產依法享有所有權，其有關權利可以依法進行轉讓或繼承”。隨著社會經濟活動的發展，個人獨資企業的轉讓或繼承也越來越普遍。個人獨資企業的房屋權屬如何登記也有不同的意見，不同的觀點來源于對個人獨資企業法律主體地位的不同理解。

一種意見認為：個人獨資企業因其投資主體的單一性和業主對企業控制的單一性，決定了法律將業主人格與其獨資企業人格視為一體，認為個人獨資企業不具有獨立的法律主體資格，而與企業投資者是同一法律人格。因此認為：登記在個人獨資企業名下的房屋所有權與登記在業主個人名下的房屋所有權并沒有實質性的差別，其房屋所有權可以在業主和企業間隨意變更;當個人獨資企業轉讓或繼承，由于業主的變更，其房屋權屬了也發生變更，所以其房屋所有權也應作相應的轉移登記。

另一種意見認為：個人獨資企業在組織上和財產上都相對獨立于投資人而擁有自己的人格，個人獨資企業既不是自然人，也不是法人，而是享有相對獨立法律人格的非法人經營實體，有自己特定的權利能力和行為能力，具有獨立的民事主體資格。登記在個人獨資企業名下的房屋所有權與登記在業主個人名下的房屋所有權有著實質性的差別，其房屋所有權不能在業主和企業間隨意變更;個人獨資企業的出售和轉讓行為并不是單純的財產所有權的轉移，更涉及到企業經營權的轉移;當個人獨資企業轉讓或繼承，房屋的所有權人——個人獨資企業主體并沒有發生變動，所以其房屋所有權不需作相應的轉移登記。

本人傾向于第二種觀點，認為，在現實生活中個人獨資企業已經作為一種獨立的市場主體，以自己的名義從事經營活動，其民事主體資格獲得社會的廣泛認同。

從法律上看，我國的個人獨資企業具有獨立的經營實體地位，它既不同于自然人，也不同于法人，具有明顯的非法人團體屬性，但由于其投資人為一個自然人，與一般的非法人團體有著明顯的區別：

作為獨立的經營實體，個人獨資企業能夠在民事活動中按業主的意志作出獨立的意思表示;不僅有自己的企業名稱，并且必須以企業的名義進行活動;有自己獨立的住所;投資人死亡或者被宣告死亡，并不必然導致企業的解散;具有獨立的權利能力和行為能力，并能以自己的名義參加訴訟，承擔相應的責任;其人格具有相對的獨立性。

《個人獨資企業法》第五條：“國家依法保護個人獨資企業的財產和其它合法權益”。個人獨資企業的財產，即投資者的投資和企業的盈利積累，在企業財務制度上是獨立于投資者個人其它財產的，企業在不違反業主意志的情況下可以獨立地享有占用、使用、收益、處分的權利。其財產具有相對的獨立性。

隨著個人獨資企業人格和財產的相對獨立，使個人獨資企業有了相對獨立的利益。個人獨資企業的利益與出資人的個人利益在時空上有了較為顯著的劃分，尤其是個人獨資企業把經營積累的財產投入在生產時更為顯著。其利益具有相對的獨立性。

《個人獨資企業法》第三十一條：“個人獨資企業財產不足以清償債務的，投資人應當以其個人的其它財產予以清償”。可見對個人獨資企業的債務，立法上在堅持投資承擔民事責任的同時，改變了要求其承擔連帶責任的做法，采取了補充主義。這意味著，只有當個人獨資企業的財產不足清償時，才能以其投資人的其他財產承擔責任，而不是既可由個人獨資企業承擔，也可由投資人承擔。法律己將個人獨資企業和投資人作為不同的責任相分離，其責任財產也相分離。其責任具有相對的獨立性。

綜上所述，個人獨資企業作為一種特殊的市場主體，因投資人對其享有完全的支配權，所以其意思表示的獨立性、財產的獨立性、利益的獨立性和責任的獨立性又受到一定的限制，與一般的非法人團體不同。但是，這些相對性特點并不能否定個人獨資企業作為一種獨立的民事主體——非法人團體而存在，相反，印證了個人獨資企業是一種獨特的非法人團體，是投資人以非法人企業的組織形式參與社會經濟活動的表現，所以被稱為自然人企業。

作為其他組織的非法人團體可以依法領取房屋所有權證，進行房屋權屬登記。個人獨資企業的非法人團體屬性決定了企業投資人的變更不影響企業的民事主體資格，當個人獨資企業轉讓或繼承時，其房屋權屬不需作相應的轉移登記;當個人獨資企業將其房地產轉讓或抵押時，必須經其投資人同意;只有當個人獨資企業解散、歇業，經清算注銷后，企業剩余房產才能變更登記為業主個人所有。此時應當是轉移登記還是變更登記，筆者以為是轉移登記，因為這是所有權從不同的權利主體之間的轉移。但《個人獨資企業法》第二條“本法所稱個人獨資企業，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有”。第十七條：“個人獨資企業投資人對本企業的財產依法享有所有權”。因此，在轉移登記時，應是不交納契稅。