1、 房地產(chǎn)糾紛專屬管轄權(quán)規(guī)則的適用和解決沖突（I）。對房地產(chǎn)糾紛專屬管轄權(quán)規(guī)則適用的理解沖突自從《民事訴訟法》確定了房地產(chǎn)糾紛專屬管轄權(quán)規(guī)則以來，至今尚未形成對房地產(chǎn)糾紛的統(tǒng)一理解。對此，理論界和實務(wù)界有不同的解釋。

我國法院管轄制度中房地產(chǎn)糾紛管轄權(quán)的地位

我國民事訴訟中的管轄權(quán)是各級法院與同級法院之間接受民事訴訟的分工和權(quán)限初審案件。按照目前的審級制度安排，中國的法院體系分為四級：最高人民法院、高級人民法院、中級人民法院和基層人民法院。實現(xiàn)了二審終審制。管轄權(quán)制度的職能之一是確定法院對糾紛的具體管轄權(quán)。《民事訴訟法》將管轄權(quán)分為四類：級管轄權(quán)、地區(qū)管轄權(quán)、轉(zhuǎn)移管轄權(quán)和指定管轄權(quán)。其中，區(qū)域管轄權(quán)分為六類：一般區(qū)域管轄權(quán)、特殊區(qū)域管轄權(quán)、專屬管轄權(quán)、共同管轄權(quán)、選擇性管轄權(quán)和協(xié)商管轄權(quán)，因此，雙方不得通過協(xié)議管轄權(quán)變更專屬管轄權(quán)。房地產(chǎn)糾紛主要涉及專屬管轄權(quán)問題。所謂專屬管轄權(quán)，是指法律規(guī)定的某類案件的職能屬于某一特定法院管轄，其他法院沒有管轄權(quán)。雙方不得通過協(xié)議變更管轄權(quán)。協(xié)議管轄權(quán)主要適用于合同糾紛。雙方同意在法律允許的范圍內(nèi)提前管轄法院。一旦發(fā)生爭議，爭議將提交給唯一有管轄權(quán)的法院解決，從而排除其他法院的管轄權(quán)。因此，專屬管轄權(quán)是相對于協(xié)議管轄權(quán)而言的。它是以管轄權(quán)是否具有法律強(qiáng)制性為依據(jù)的分類，不允許當(dāng)事人通過協(xié)商將其變更為標(biāo)準(zhǔn)

在中國的司法實踐中，主要有兩種不同的觀點，即：，在不區(qū)分和區(qū)分房地產(chǎn)糾紛的性質(zhì)和類型的情況下，有兩種不同的方式來處理房地產(chǎn)糾紛的管轄權(quán)。沒有區(qū)別

這種觀點認(rèn)為應(yīng)該遵循法律規(guī)定的字面表達(dá)。所有涉及房地產(chǎn)的爭議不需要區(qū)分其性質(zhì)和類型，由房地產(chǎn)所在地法院管轄，即房地產(chǎn)爭議作為一個整體概念，不需要進(jìn)一步細(xì)分，凡涉及房地產(chǎn)的糾紛，由房地產(chǎn)所在地人民法院管轄。這種觀點有兩個原因：

首先，《民事訴訟法》第34條第（1）項的規(guī)定沒有對房地產(chǎn)糾紛做出明確規(guī)定，因此只能從語義上進(jìn)行解釋。房地產(chǎn)糾紛都是涉及房地產(chǎn)的糾紛

其次，房地產(chǎn)所在地對此類糾紛的管轄有很多便利。它不僅有助于主管法院對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查和檢查，及時查明案件，而且有助于案件的順利執(zhí)行。區(qū)分

這種觀點認(rèn)為，并不是所有的房地產(chǎn)糾紛都是專屬管轄權(quán)，這應(yīng)該基于立法者建立專屬管轄權(quán)制度的意圖，只有與房地產(chǎn)有實質(zhì)性聯(lián)系的糾紛，如土地所有權(quán)、房屋質(zhì)量等，可適用于專屬管轄權(quán)；然而，對于僅涉及房地產(chǎn)的表面糾紛，如房屋銷售、房屋租賃等，不需要專屬管轄權(quán)。然而，對于與房地產(chǎn)的實質(zhì)聯(lián)系是什么、如何確定涉及房地產(chǎn)的訴訟以及什么樣的管轄權(quán)規(guī)則可以適用于房地產(chǎn)糾紛等問題，這種觀點的支持者沒有給出明確的答案。在實踐中，持這種觀點的法官只能依靠自己的審判經(jīng)驗和判例來判斷

應(yīng)該說，上述兩種處理方法及其觀點是合理的，但筆者認(rèn)為第二種觀點更科學(xué)。根據(jù)第一種觀點，如果不動產(chǎn)糾紛一般被定義為所有涉及不動產(chǎn)的糾紛，而不加區(qū)分，無論它們屬于合同糾紛還是財產(chǎn)糾紛，那么在立法和實踐中很容易發(fā)生沖突，專屬管轄權(quán)的另一項規(guī)定是繼承糾紛。法律規(guī)定，其管轄法院是死者死亡時住所或主要遺產(chǎn)所在地的法院。顯然，這里的“主要地產(chǎn)”不僅僅是房地產(chǎn)。一旦具體案件中的房地產(chǎn)涉及房地產(chǎn)，是否應(yīng)適用房地產(chǎn)糾紛專屬管轄權(quán)的規(guī)定？此時，如果將房地產(chǎn)糾紛擴(kuò)大為涉及房地產(chǎn)的糾紛，顯然會使法官陷入法律適用的尷尬境地。因此，不加區(qū)別地將房地產(chǎn)糾紛理解為涉及房地產(chǎn)的糾紛，是一種典型的機(jī)械思維。沒有從立法目的和法律精神出發(fā)，是對房地產(chǎn)專屬管轄權(quán)制度立法意圖的誤解，因此，迫切需要從立法初衷出發(fā)，合理界定房地產(chǎn)糾紛的性質(zhì)和類型，明確相應(yīng)的管轄規(guī)則，從而彌補(bǔ)現(xiàn)行立法的不足，有效解決司法實踐中的困惑

（二）不動產(chǎn)糾紛管轄權(quán)規(guī)則適用偏差的解決路徑

如何更合理地解決不動產(chǎn)專屬管轄權(quán)的實際差異房地產(chǎn)糾紛是實現(xiàn)當(dāng)事人房地產(chǎn)權(quán)益、減輕當(dāng)事人訴訟負(fù)擔(dān)和法院管轄權(quán)糾紛的有效途徑。在實踐中，許多房地產(chǎn)糾紛的管轄法院大多是根據(jù)房地產(chǎn)所在地來確定的。雖然這種方法可以有效地解決糾紛，提高效率，但不可避免地會被懷疑為“一刀切”

因為這種方法沒有準(zhǔn)確把握建立專屬管轄權(quán)的立法意圖，而是簡單地、不加區(qū)別地將所有涉及房地產(chǎn)的爭議推到房地產(chǎn)所在地的法院。存在并不一定意味著理性。這種做法在司法實踐中得到了多年的堅持，但并不一定完全符合法律的基本價值。在法律的運行中，司法權(quán)的實際擁有者不能僅僅根據(jù)自己的工作需要和便利，隨意解釋法律。因此，迫切需要地方法院統(tǒng)一認(rèn)識，合理解讀房地產(chǎn)糾紛的概念，正確適用房地產(chǎn)糾紛專屬管轄權(quán)規(guī)則，并返還法律的真實價值

雙方當(dāng)事人充分選擇的原則

房地產(chǎn)糾紛管轄法院應(yīng)當(dāng)遵循方便當(dāng)事人特別是原告參與訴訟的原則。因為在很多情況下，涉案的房地產(chǎn)大多是商品房。現(xiàn)階段，在商品房價格居高不下、商品房銷售活躍的情況下，仍然存在一定程度的賣方市場。個人購房者往往是相對弱勢的一方，其締約能力和抗風(fēng)險能力較差，因此很難與實力強(qiáng)大的賣方房地產(chǎn)開發(fā)商競爭

因此，在司法實踐中，應(yīng)該賦予相對弱勢的一方選擇權(quán)，以便他們可以選擇起訴哪個法院，確保案件得到公正及時的處理。《最高人民法院關(guān)于如何確定房屋租賃糾紛管轄權(quán)的批復(fù)》支持“兩個方便原則”的觀點。答復(fù)如下：“因租賃關(guān)系發(fā)生的房屋修繕、租金、休假等糾紛，通常由房屋所在地法院管轄，被告所在地的管轄權(quán)更符合“兩個原則”的原則“本答復(fù)的精神與法律規(guī)定不相抵觸，有利于受理法院查明案件事實，正確及時地結(jié)案，仍具有指導(dǎo)意義。”對我們今天處理各種房地產(chǎn)糾紛有著重要意義

把握立法目的，區(qū)分房地產(chǎn)糾紛的類型

準(zhǔn)確理解