一直以來人們對商品房銷售廣告的法律性質(zhì)就存在著邀約邀請和邀約兩種界定，二者有著明顯的不同。邀約邀請，是指一方邀請他人向自己發(fā)出邀約的意思表示。③邀約邀請人不需要受邀約邀請的約束。而邀約是指一方當(dāng)事人以訂立合同為目的而發(fā)出的，由相對人受領(lǐng)的意思表示。②邀約的內(nèi)容明確具體，經(jīng)受邀約人同意邀約人就要受該邀約的約束。因此對商品房銷售廣告的不同的界定結(jié)果將導(dǎo)致開發(fā)商對虛假廣告承擔(dān)不同的法律責(zé)任。

(一)屬于邀約邀請性質(zhì)的商品房銷售廣告

《合同法》第15條第1款規(guī)定：“……寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。”《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請”。由此可見，商品房銷售廣告原則上是邀約邀請，邀約邀請的內(nèi)容是模糊的，不具體的，不是法律行為，這種情況下，商品房銷售廣告中開發(fā)商所作的允諾不能作為商品房買賣合同的條款。例如，開發(fā)商打出這樣的廣告：“環(huán)境優(yōu)美，交通便利?！边@樣的廣告宣傳由于不具有具體明確性，不是邀約，而是邀約邀請。即使開發(fā)商最后提供的商品房環(huán)境不優(yōu)美，交通不便利，開發(fā)商也不需要為虛假廣告承擔(dān)違約責(zé)任。

(二)屬于邀約性質(zhì)的商品房銷售廣告

《合同法》第15第2款規(guī)定:“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”具體什么樣的商業(yè)廣告才能視為要約呢?根據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定：第一，內(nèi)容具體明確。第二，表示經(jīng)受邀約人同意要約人即受該意思表示約束。符合上述兩條規(guī)定的商業(yè)廣告是邀約。另外《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條作了更為詳細(xì)的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)這一條，認(rèn)定商品房銷售廣告是邀約要滿足三個條件：第一，出賣人對房屋和相關(guān)設(shè)施所做的允諾必須具體明確。這里的說明和允諾就是出賣人對商品房所作的任何一種形式的廣告宣傳。例如：本文開篇所引述的案例中，開發(fā)商在廣告中承諾說小區(qū)有3000多平方米的中心花園，這樣的說明和允諾就是具體明確的。當(dāng)然對于一些不涉及數(shù)據(jù)的允諾和說明，何為具體，不同的法官可能有不同的理解，這就有可能造成不同的法院對相同性質(zhì)的案件有不同的判決結(jié)果。第二，該說明和允諾針對的是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施。這里強(qiáng)調(diào)允諾和說明針對的對象是商品房買賣中的實質(zhì)性重要內(nèi)容，即房屋和相關(guān)設(shè)施。相關(guān)設(shè)施是指商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施。包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、停車場等。第三，該允諾和說明對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。對“商品房買賣合同的訂立”“房屋價格”究竟有多大影響才是“重大影響”?《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》這一司法解釋對這一問題缺乏一個客觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)，具有很大的主觀性。例如，有人認(rèn)為重大影響是指訂立或者不訂立合同，而有人認(rèn)為，對訂立合同時間的影響也是重大影響。司法實踐中，這一規(guī)定的可操作性不強(qiáng)。