一、房屋侵權糾紛中可以追加施工方為第三人參加訴訟嗎

可以，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關系的，第三人不申請參加訴訟，人民法院基于查清案件事實，應當通知與案件處理結果有法律上的利害關系的第三人參加訴訟。

（1）應當追加的情形

房屋買賣合同糾紛案件當事人必須適格，且不能遺漏必須參加訴訟的當事人，否則就可能因為遺漏必須參加訴訟的當事人，導致事實認定不清或程序錯誤。對當事人的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關系的，第三人不申請參加訴訟，人民法院基于查清案件事實，應當通知與案件處理結果有法律上的利害關系的第三人參加訴訟。如因買受人未能合同約定支付房款，作為出售人的開發商將買受人起訴至法院，要求買受人按合同約定退還房屋的案件中，如果該房屋已按揭給銀行，抵押權人銀行與本案處理結果具有法律上的利害關系，則法院應當通知銀行作為第三人參加訴訟。否則，就屬于遺漏必須參加訴訟的當事人。

（2）不必追加的情形

《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十七條規定：在買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。此外，對于因房屋質量引發的房屋買賣合同糾紛案件是否應當追加施工方作為被告或第三人參加訴訟。在因房屋質量而引起的房產糾紛案件中，開發商經常申請施工方作為被告或第三人，以便推脫自身責任。對于是否應當準許開發商的申請，實踐中存在不同觀點。一種觀點認為必須追加，因為正是由于施工方的建筑施工存在問題才導致糾紛的發生。另一種觀點則認為不必追加施工方作為當事人，因為購房者與開發商及開發商與施工方是兩個不同的法律關系。我們同意第二種意見，理由主要有兩點。一方面，正如前面所述，購房者與開發商是房屋買賣合同法律關系，而開發商與施工方是建筑施工合同法律關系，兩個法律關系不應當一并審理。另一方面，在實踐中，施工方在建筑施工完成后一般不容易尋找到，從而給案件的及時審理帶來影響，在不是必須追加為當事人的情況下，不應當追加施工方作為當事人。所以，筆者認為，在審理購房者與開發商之間因房屋質量引發的房屋買賣合同糾紛中不必追加施工方作為當事人參加訴訟。

二、合同效力認定不準

房屋買賣合同成立后是否有效對當事人雙方具有重要影響。如果合同有效，則雙方當事人均應當按照房屋買賣合同約定履行各自義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。而如果房屋買賣合同被認定無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。所以，合同有效與否，當事人承擔責任不同。

根據《物權法》第十五條之規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。我國《合同法》第五十二條規定了五種合同無效的情形。《人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定："當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。"即不能再以出賣人對標的物無處分權或所有權致使標的物所有權不能轉移而導致房屋買賣合同無效。

由于物權關系與債權關系已被區別對待，從而對審判實踐當中房屋買賣合同的效力認定產生重要影響。例如，在無處分權人擅自轉讓房屋的買賣合同是否有效的問題上，法律在《物權法》施行前后的態度截然不同。在《物權法》實施之前，根據我國《合同法》第一百三十二條"出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分"和第五十一條"無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效"之規定，如果合同一方無權處分房屋卻簽訂了房屋轉讓合同，在沒有被權利人追認或訂立合同后取得處分權的，該合同應當無效。但是，在我國《物權法》于自2007年10月1日起施行后，該法將物權關系與債權關系區分對待。根據《物權法》第十五條之規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。同時，根據2012年7月1日起施行的《人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條?規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持;出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。上述物權法和司法解釋已徹底將物權關系與債權關系區別對待。所以，根據上述規定，房屋買賣合同的轉讓方在簽訂合同時，即使沒有權處分(轉讓)房屋，受讓方無法取得房屋物權，但是受讓方不能以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由為張合同無效，但可以要求房屋轉讓人承擔違約責任或要求解除房屋買賣合同并主張損害賠償。

三、解除合同的標準不一致

在履行房屋買賣合同過程中，只要雙方協商一致，解除已簽訂的房屋買賣合同一般不會存在較大爭議，問題主要存在買賣雙方當事人在單方解除和法定解除方面，而單方解除合同行為的行使又是以法定解除的條件作為依據，所以審判實踐當中關于解除房屋買賣合同的分歧也主要存在于法定解除條件是否成就上面，較常見的主要有以下三種情形。

第一種是賣雙方簽訂合同后，出賣方無法交付房屋，導致買受方要求解除房屋買賣合同。正如前面所述，由于《物權法》施行后，我們對債權關系與物權關系區別對待，所以實踐當中就出現許多因買賣合同有效但卻無法履行的房屋買賣合同，而違約方又拒絕賠償另一方，致使守約方訴至法院要求解除房屋買賣合同，并賠償損失。如審判實踐當中較常見的出賣人將其房屋一房多賣，不能獲得房屋所有權的買受一方只能訴至法院主張要求解除合同和損害賠償。

第二種是合同一方當事人以另一方在履行房屋買賣合同過程中存在違約主張解除合同。根據我國《合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。由于"致使不能實現合同目的"的規定較為原則，所以審判實踐當中法官不易把握，自由裁量權較大，存在較大爭執。筆者認為，對于一方當事人的違約行為是否致使不能實現合同目的應當嚴格限制，否則既不利于當事人合法權益的保護，又不利于房屋市場交易秩序的穩定。

第三種是違約方單方主張解除房屋買賣合同。違約方能否行使合同解除權在實踐當中也存在一些爭議。一點觀點認為，我國合同法并沒有限制只有守約方才可以解除合同，違約方也可以單方解除合同，當然其要承擔約定或法定違約責任。另一種觀點則認為，誠實信用是民事法律的基本原則，在另一方遵守合同的情況下，違約方不能單方解除房屋買賣合同，否則有違誠實信用、公平正義。筆者認為，一般來說，違約方是沒有權利提出解除合同的，只有守約方才有權利選擇繼續履行合同還是解除合同。合同作為雙方當事人意思表示高度一致且愿意受此意思表示約束的一種承諾，應當得到遵守和履行。但是在某些特殊情況下，如果繼續履行合同，違約方將面臨更大的損失，而守約方拒不行使解除權，那么法院應當根據違約方的請求判決解除合同，并判令違約方賠償守約方經濟損失。

四、房屋質量的責任主體

根據《商品房銷售管理辦法》第33條的規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，"交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。"對于保修期，我國《建設工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》對房屋建筑的保修期有具體的規定：在正常使用條件下，建設工程的保修期限為：①基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;③供熱與供冷系統為兩個采暖期、供冷期;④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。所以，對于在保修期內房屋出現保修范圍內的質量問題仍屬于出賣人責任，應當由出賣人進行修復。

同時，能否按時交房和房屋是否存在瑕疵也是兩個方面問題，只要出賣方所交付房屋屬于合同約定的條件(如該商品房經驗收合格)就可以履行交房義務，買受人不能以房屋存在質量等方面的問題拒絕收房后還向出賣人主張通知交房后的逾期交房責任。如本院受理的原告李某佳與被告廣西某城建開發有限責任公司房屋買賣合同糾紛一案中，原告與案外人韋某麗分別購買在**商業街西段某樓11號和12號房屋，均由某芳與被告聯系。2007年12月6日，原、被告簽訂了一份《商品房買賣合同》，原告向被告購買**商業街西段某樓11號的房屋一幢，原告在簽訂合同前已交清818175元購房款。合同簽定后，原告的胞姐某芳經常到施工現場查看進度和質量，并不斷提出意見。2007年11月28日，某公司組織**商業街的勘察、設計、施工、工程

監理等單位對商業街某樓進行竣工驗收，該工程驗收為合格。2008年5月8日，備案部門在備案表簽署文件收訖，辦理了備案手續。李某佳收到電話、口頭交房通知后，未辦理收房手續，而以房屋存在質量問題多次要求某公司維修，并要求某公司支付違約金69217.6元。法院經過審理認為，**商業街西段某樓已經有關單位進行了竣工驗收并驗收合格，具備合同約定的交房條件，可以交房。李某佳以房屋質量問題為由拒絕辦理收房手續，造成不能交房的過錯在李某佳，故李某佳訴稱某公司逾期交房沒有事故依據，遂判決駁回了李某佳的訴訟請求。

五、延期交房的認定及責任

如果出現合同約定的延期交房因素，出賣方可以拒此延長交付房屋日期。但是，實踐當中，由于存在以下因素，致使買賣雙方在是否可以延長交房日期上存在較大爭議。第一，合同約定延期交房的因素過于原則，不易把握。如合同約定"遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的"、"因政府限制性行為而導致工期延誤的"，……等等。諸如此類之約定，語義模凌兩可，既容易引發買賣雙方的爭議，又讓法官在審理時不好認定。第二，出賣方沒有充分證據證明存在合同約定的延期交房因素。盡管雙方在買賣合同里約定了可以延期交房的條件，但是由于開發商怠于或無法收集到相應證據，導致在糾紛訴至法院后陷入被動，也給法官的審查帶來困難。如合同約定"因交通管制、政府行為停工因素造成的延誤，出賣人可以據實延期"，但是實踐當中，交通管制、政府行為幾乎都是口頭形式，沒有書面告知，致使開發商無法充分證明相應延期事實的存在。第三，屬于客觀存在，但合同沒有約定的延期交房因素。如在某個地方的重大節假日時政府要求相應場地停止建筑施工，這樣的因素在當地客觀存在，但雙方當事人在合同中又沒有約定，如果給予以延期，不符合雙方的約定，而如果不給予延期，又違背公平原則。對于延期交房的因素，筆者認為，首先，房屋買賣合同用語要盡量明確，特別是延期交房因素關系到買賣雙方的權利，要盡量使用不易產生歧義的表述。其次，對于政府行為、交通管制等因素，由于開發商較難取證，可以降低開發商的舉證責任，

綜合上述，小編整理有關追加施工方追加第三人參加訴訟的相關內容。由此可見，對于一些客觀存在但合同里沒有約定的延期交房因素，如果出賣人可以提供相應證據證明，從公平公正角度出發，法院也應當據實予以延期。更多問題，律霸網提供法律咨詢服務。