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寧波
普通住宅與非普通住宅的增值額應怎樣區分
律師解答：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第六條計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房有建筑物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)財政部規定的其他扣除項目。
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)明確規定：開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)規定：納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。
國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算鑒證業務準則》的通知(國稅發[2007]132號)第十三條稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業務時，應當對下列事項充分關注：正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
第四十條稅務師事務所應按照稅法規定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：
1.審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。
2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算;
根據上述規定，對開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別核算收入及扣除項目，計算增值額按適用稅率計算繳納土地增值稅。而不能合并計算增值額。
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