預(yù)售登記的房子否能執(zhí)行

一、房屋預(yù)售登記定義

房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí),為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn),保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中,購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記,以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。物權(quán)法第20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。”“預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。”所謂預(yù)告登記,就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記,使其具有對(duì)抗第三人的效力,使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效,以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。

預(yù)售登記的意思是房屋買賣的主要對(duì)象是自己所擁有的房屋，房屋的買賣可以分為大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)兩種，大產(chǎn)權(quán)一般是指我們常說(shuō)的商品房。而小產(chǎn)權(quán)則是指未經(jīng)過(guò)國(guó)家審批的一種產(chǎn)權(quán)形式。如果對(duì)房屋只具有使用權(quán)利那該房屋是不能被房屋的使用者進(jìn)行買賣的。如果房屋被第三方買賣，且屋主不知情那么屋主可以要求返還屬于自己的房屋。房屋預(yù)售登記。

二、預(yù)告登記房注意事項(xiàng)

預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案的法律特征不同，有著本質(zhì)的區(qū)別。但是二者并非毫無(wú)聯(lián)系。《房屋登記辦法》第七十條規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交已登記備案的商品房預(yù)售合同。這就是說(shuō)，商品房預(yù)售合同登記備案是預(yù)告登記的前置必要條件，商品房預(yù)售合同登記備案行為不能等同于預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記行為。履行預(yù)告登記程序時(shí)，一定要準(zhǔn)確把握這種先后關(guān)系，絕對(duì)不能顛倒。

預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案作為兩種不同的法律制度，既有區(qū)別又有聯(lián)系。僅僅掌握了預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案的特征、區(qū)別和聯(lián)系顯然不夠，還應(yīng)該特別注意以下事項(xiàng)：

1、預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案，一定是先商品房預(yù)售登記備案后預(yù)告登記。但是，預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案可以同步完成，最好是同一時(shí)間完成。這樣，可以避免預(yù)售人一房多售，減少預(yù)告登記差錯(cuò)。

2、《房屋登記辦法》第六十九條規(guī)定“預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人末按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記”。這是一條特別規(guī)定，目的是從法律上保護(hù)弱勢(shì)群體。我們?cè)谵k理預(yù)告登記時(shí)，一定要牢記這一點(diǎn)，千萬(wàn)別教條式的強(qiáng)求預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人共同辦理。

3、預(yù)告登記的范圍包括現(xiàn)房和期房的買賣或抵押都可以申請(qǐng)預(yù)告登記。但在現(xiàn)階段，預(yù)告登記卻并未涵蓋全部的期房和現(xiàn)房的買賣、抵押，被排除在預(yù)告登記范圍之外的情形有兩種：一是預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移;二是預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)移。

三、預(yù)告登記備案制度

1、法律性質(zhì)不同。預(yù)告登記是由《物權(quán)法》規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而商品房預(yù)售登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。

2、實(shí)際功能不同。預(yù)告登記制度的主要目的就是為了保障債權(quán)人將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，就預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記而言就是為了使得預(yù)購(gòu)人在預(yù)購(gòu)的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，商品房預(yù)售登記備案制度在行政上對(duì)預(yù)購(gòu)人具有保護(hù)功能，有助于建設(shè)行政管理部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3、操作上的不同。預(yù)告登記必須是在雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請(qǐng)。如果沒有當(dāng)事人的約定，任何人不得強(qiáng)制預(yù)購(gòu)人或者預(yù)售人進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由雙方共同申請(qǐng)，除非法律法規(guī)或者當(dāng)事人另有約定。而商品房預(yù)售登記備案制度是一種只針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性制度，是開發(fā)商必須履行的一種商品房銷售行為，無(wú)需雙方另行約定。

以上就是對(duì)預(yù)售登記的房子能否執(zhí)行問(wèn)題的解答，從上文可以了解到預(yù)售登記的房子是能執(zhí)行的，相關(guān)的注意事項(xiàng)和備案制度可以參考上面的介紹。如果您還遇到什么較為復(fù)雜的法律問(wèn)題，我們律霸網(wǎng)會(huì)為您提供法律咨詢服務(wù)，歡迎來(lái)咨詢。